先租后售起纠纷 法院判决释法理
房产问答2016-05-23 14:58
房地产知识
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案由：宜宾某专用汽车有限责任公司于2004年5月10日、2008年12月8日先后取得位于翠屏区某街道106号房屋、土地的国有土地使用权和房屋所有权，房屋建筑面积7112.92平方米，土地使用面积12618.20平方米。
2012年10月5日，宜宾某专用汽车有限责任公司（甲方）与张某（乙方）签订《场地、房屋租赁合同》，将其所有的房屋、场地整体出租给张某用于仓储、加工，租赁期限从2012年11月1日至2017年10月31日，年租金130万元，合同第十二条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可提前解除并终止合同，收回场地、房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。其中一项情形是“擅自将承租的场地、房屋转租或擅自改变用途未经甲方书面同意。”
2013年2月1日，宜宾某经济信息咨询有限公司（甲方）与宜宾某商贸公司（乙方）签订《办公室租赁合同》，将张某承租的房屋中四楼的办公室一间租赁给宜宾某商贸公司，租期从2013年2月1日到2016年1月31日。
2014年7月17日，宜宾某专用汽车有限责任公司（甲方）与李某某（乙方）签订《房屋买卖合同》，将该房屋出售给李某某，合同约定“如遇承租方严重不配合，致使甲方不能按期交房，最迟不超过2014年9月15日，过期按一般违约责任处理。如甲方在2014年10月15日前无法交房导致合同不能继续履行的，按根本违约处理”。
2014年11月1日，宜宾某专用汽车有限责任公司与张某签订《办公室租赁合同》，将其承租的房屋、场地中的办公室转租给张某。2014年12月15日，宜宾某专用汽车有限责任公司（甲方）与张某（乙方）就2012年10月5日双方签订的《场地、房屋租赁合同》的结算、交接事宜签订《场地房屋租赁整租费用结算协议》，该协议约定“乙方承诺从2014年11月1日起未收各转租户任何租金；在《办公室租赁合同》外占用的场地于12月20日前移出主厂房；各转租合同原件全部交付甲方。
乙方与转租户之间一切可能的争议均与甲方无关。”后宜宾某专用汽车有限责任公司因被告宜宾某商贸公司拒绝退还房屋，遂将宜宾某经济信息咨询有限公司、宜宾某商贸公司诉至法院，请求判令：
一、确认二被告之间的租赁合同无效。
二、被告宜宾某商贸公司支付原告房屋占有使用费79665.60元（从2014年11月1日至2015年1月31日）并继续计算至退还房屋之日止。
判决：驳回原告宜宾某专用汽车有限责任公司的诉讼请求。
法官说法：原告作为涉案房屋、场地的产权人时将该房屋、场地整体租赁给张某，后法定代表人为张某的被告宜宾某经济咨询有限公司将涉案房屋、场地转租给被告宜宾某商贸公司等人。
原告出租的房屋面积有7000余平方米，场地有上万平方米，如此大面积的租赁物整体租赁给一自然人，由该自然人独自使用显然不合常理，原告应当知道实际使用其出租物的并非张某一人，而原告从将该处出租之时（2012年10月5日）至出售之时（2014年7月17日），近两年的时间从未表示任何异议。
2015年1月16日，原告以与张某签订的租赁合同中约定不得擅自转租为由，诉请确认宜宾某经济咨询有限公司与宜宾某商贸公司于2013年2月1日签订的《办公室租赁合同》签订的租赁合同无效。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”，原告以出租人身份在应当知道转租事实六个月之后对转租行为提出异议，故不予支持。
据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，作出上诉判决。
（本案由翠屏区人民法院提供）
责任编辑：宜宾房产网
彭屏 李德其
2012年10月5日，宜宾某专用汽车有限责任公司（甲方）与张某（乙方）签订《场地、房屋租赁合同》，将其所有的房屋、场地整体出租给张某用于仓储、加工，租赁期限从2012年11月1日至2017年10月31日，年租金130万元，合同第十二条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可提前解除并终止合同，收回场地、房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。其中一项情形是“擅自将承租的场地、房屋转租或擅自改变用途未经甲方书面同意。”
2013年2月1日，宜宾某经济信息咨询有限公司（甲方）与宜宾某商贸公司（乙方）签订《办公室租赁合同》，将张某承租的房屋中四楼的办公室一间租赁给宜宾某商贸公司，租期从2013年2月1日到2016年1月31日。
2014年7月17日，宜宾某专用汽车有限责任公司（甲方）与李某某（乙方）签订《房屋买卖合同》，将该房屋出售给李某某，合同约定“如遇承租方严重不配合，致使甲方不能按期交房，最迟不超过2014年9月15日，过期按一般违约责任处理。如甲方在2014年10月15日前无法交房导致合同不能继续履行的，按根本违约处理”。
2014年11月1日，宜宾某专用汽车有限责任公司与张某签订《办公室租赁合同》，将其承租的房屋、场地中的办公室转租给张某。2014年12月15日，宜宾某专用汽车有限责任公司（甲方）与张某（乙方）就2012年10月5日双方签订的《场地、房屋租赁合同》的结算、交接事宜签订《场地房屋租赁整租费用结算协议》，该协议约定“乙方承诺从2014年11月1日起未收各转租户任何租金；在《办公室租赁合同》外占用的场地于12月20日前移出主厂房；各转租合同原件全部交付甲方。
乙方与转租户之间一切可能的争议均与甲方无关。”后宜宾某专用汽车有限责任公司因被告宜宾某商贸公司拒绝退还房屋，遂将宜宾某经济信息咨询有限公司、宜宾某商贸公司诉至法院，请求判令：
一、确认二被告之间的租赁合同无效。
二、被告宜宾某商贸公司支付原告房屋占有使用费79665.60元（从2014年11月1日至2015年1月31日）并继续计算至退还房屋之日止。
判决：驳回原告宜宾某专用汽车有限责任公司的诉讼请求。
法官说法：原告作为涉案房屋、场地的产权人时将该房屋、场地整体租赁给张某，后法定代表人为张某的被告宜宾某经济咨询有限公司将涉案房屋、场地转租给被告宜宾某商贸公司等人。
原告出租的房屋面积有7000余平方米，场地有上万平方米，如此大面积的租赁物整体租赁给一自然人，由该自然人独自使用显然不合常理，原告应当知道实际使用其出租物的并非张某一人，而原告从将该处出租之时（2012年10月5日）至出售之时（2014年7月17日），近两年的时间从未表示任何异议。
2015年1月16日，原告以与张某签订的租赁合同中约定不得擅自转租为由，诉请确认宜宾某经济咨询有限公司与宜宾某商贸公司于2013年2月1日签订的《办公室租赁合同》签订的租赁合同无效。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”，原告以出租人身份在应当知道转租事实六个月之后对转租行为提出异议，故不予支持。
据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，作出上诉判决。
（本案由翠屏区人民法院提供）
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