2016江门市住房公积金个人住房贷款置换暂行办法商转公答疑
房产问答2019-01-09 06:11
房地产知识
精选回答
不是所有商业贷款都适合转公积金贷款，江门市商转公贷款政策答疑。
江门个人房源网核心提示：从2016年6月1日起，我市将正式实施《江门市住房公积金个人住房贷款置换暂行办法》，开展商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款。日前，市住房公积金管理中心就该政策中的热点问题接受了本报记者的专访。
分城施策 台开恩率先开展商转公贷款
记者：
什么是商转公贷款？
市公积金中心：
商转公贷款的全称是商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款，是指我市缴存住房公积金的职工购买自住住房并办理商业性个人住房贷款（简称：商业贷款）后，在还款期内申请将商业贷款余额全部或部分转为住房公积金个人住房贷款（简称：公积金贷款）。
记者：
近期，南昌、福州等地叫停了商转公贷款，我市为什么要开办商转公贷款？
市公积金中心：
在住建部和省住建厅要求用好用足住房公积金的背景下，2015年，我市出台了一系列措施降低公积金贷款门槛，包括取消外地户口职工申请住房公积金贷款需要担保人、取消只向购买普通住房的职工发放公积金贷款的规定、将外地职工申请公积金贷款的缴存时间要求从12个月缩短为6个月、降低首付比例、提高市区公积金贷款额度等。
在研究降低公积金贷款门槛措施时，我们留意到，随着住房公积金制度覆盖面的逐步扩大和公积金贷款门槛的不断降低，部分已办理商业贷款的职工符合现在的公积金贷款条件，商转公贷款可以减少这部分职工的贷款利息支出，减轻其购房还贷压力。2015年8月，我们开始着手研究商转公贷款办法。
2016年1月，我们提请市公积金管委会审议了《江门市住房公积金个人住房贷款置换暂行办法》，会后我们根据会议上委员单位提出的意见进行了修改，并按照规范性文件管理的要求将《贷款置换办法》送市法制局审查，市政府审批。
2016年4月，市政府批复了《贷款置换办法》，并同意从2016年6月1日开始实施，但随着职工购房提取和贷款业务规模的快速增长，全市住房公积金资金使用率从我们研究商转公贷款办法之初的72%大幅提高到了89%，其中市区和鹤山管理部的资金使用率已超过90%。
为防范资金流动性不足的风险，确保公积金各项业务正常开展，《贷款置换办法》第五条规定，公积金管理机构资金运用率高于90%的，停止商转公贷款，所以市区和鹤山暂不开展商转公贷款业务。按照分城施策和动态管理的原则，商转公贷款业务将先在开平、台山、恩平管理部开展。市区和鹤山待住房公积金运用率低于90%后，再开展。
商转公贷款要满足七个条件
记者：
商转公贷款的申请条件是什么？
市公积金中心：
借款人在我市缴存住房公积金，且同时符合以下条件的，可申请商转公贷款：
（一）借款人在我市购买自住住房并办理商业贷款；
（二）原商业贷款已还款年限及剩余年限均在1年以上，当前无逾期，且尚未结清；
（三）原商业贷款银行同意借款人提前偿还商业贷款；
（四）原商业贷款所购住房已取得不动产权证，且仅为该商业贷款设定了抵押权，无其他担保，无查封等权利限制情形；
（五）借款人无连续三个月或累计六个月发生贷款逾期；
（六）商转公贷款与原商业贷款借款人、抵押人一致；
（七）符合国家、省和我市现行公积金贷款政策规定。
记者：
商转公贷款的房屋套数认定标准和公积金贷款一致吗？
市公积金中心：
认定标准一致。需要注意的是，商转公贷款按公积金贷款管理，记录为一次公积金贷款。
记者：
商转公贷款的额度、期限、首付款比例如何确定？
市公积金中心：
商转公贷款是公积金贷款的特殊形式，用于偿还借款人原来办理的商业贷款，所以其贷款额度、贷款期限及首付款比例按照职工申请商转公贷款时的规定执行，同时也不得超过原商业贷款的剩余本金及还款期限。
商转公贷款有两种办理方式
记者：
办理商转公贷款有哪几种方式？
市公积金中心：
商转公贷款有两种办理方式，一种是先结清原商业贷款后发放公积金贷款（简称：先还后贷），另一种是以公积金贷款直接归还原商业贷款（简称：以贷还贷）。
记者：
如何办理商转公贷款？
市公积金中心：
采用先还后贷方式的，借款人经住房所在地公积金管理机构审批同意后，先自筹资金还清商业贷款，配合受托银行办理原商业贷款抵押权注销及商转公贷款抵押权登记手续后，再申请发放公积金贷款。
采用以贷还贷方式的，原商业贷款银行与商转公业务办理银行必须一致，且具备住房所在地公积金贷款代办资格。借款人经公积金管理机构审批同意后，配合原商业贷款银行办理抵押权变更登记或第二顺位抵押权登记手续后，再申请发放公积金贷款，公积金贷款资金直接划至指定的还贷账户，归还原商业贷款部分或全部余额。
需要特别注意的是，办理商转公贷款的职工应先向商业银行确认是否允许提前归还商业贷款，商业银行允许提前归还商业贷款后，向公积金管理机构申请商转公贷款，公积金管理机构审批同意后，再到银行还清商业贷款，不能先还清商业贷款再申请商转公贷款。
记者：
商转公贷款的两种方式有什么不同？
市公积金中心：
先还后贷方式受理环节较少、适用范围较广，基本不受原贷款银行限制，但需借款人先以自筹资金还清原商业贷款，成本较高。
以贷还贷方式不需借款人全部还清原商业贷款，只需提前还清商业贷款本息余额和商转公贷款的差额部分，由于整个流程必须连续操作、同步衔接，需要借款人、商业贷款银行和公积金管理机构紧密合作，还涉及商业贷款银行的内部合规要求限制，受理环节较多，任何一方不配合都难以实施，因此以贷还贷方式仅适用于原商业贷款银行与商转公业务办理银行一致，且具备住房所在地公积金贷款代办资格的情况。
组合贷款不能办理商转公贷款
记者：
组合贷款能否办理商转公贷款？
市公积金中心：
组合贷款由公积金贷款和商业贷款组合而成，职工购房贷款时已经享受了公积金低息贷款优惠，所以商转公贷款仅限于纯商业性个人住房贷款转公积金贷款，组合贷款不能办理商转公贷款，即使其中公积金贷款部分已还清也不能办理。
记者：
商转公贷款能否办理组合贷款？
市公积金中心：
如果职工申请商转公贷款后形成组合贷款，借款人应先向原商业贷款银行提出提前还款申请，取得相关证明材料，再去受托银行确认能否发放商转公组合贷款。公积金组合贷款中商业贷款的审批按照银行信贷政策执行。
记者：
期房能否办理商转公贷款？
市公积金中心：
商转公贷款实质是归还原商业贷款后办理公积金贷款，借款人需要以所购住房作为抵押。由于住房所有权证办妥后才能办理抵押权登记手续，所以购买期房办理了商业贷款的职工，可在所购房屋转为现房后办理商转公贷款。
记者：
商转公贷款业务是否收费？
市公积金中心：
住房公积金管理机构对商转公贷款不收取任何费用。
打了折的商业贷款没有必要办理商转公贷款
记者：
商转公贷款业务的审批时间有多长？
市公积金中心：
职工申请商转公贷款时提供的资料齐全的，公积金管理机构会在10个工作日内作出准予贷款或不准予贷款的决定。
记者：
是否所有符合条件的商业贷款都适合转为公积金贷款？
市公积金中心：
不是所有的商业贷款都适合转化为公积金贷款。如果职工在购房时享受了7折商业贷款优惠利率，按照当前基准利率计算，贷款年利率为4.9%×0.7＝3.43%，与目前的公积金首套房贷款年利率3.25%相比，两者相差不多。
如果所购住房属于公积金贷款的第二套房，贷款年利率为3.575%，高于商业贷款首套利率，没必要申请商转公贷款。
如果原商业贷款银行按照合同约定收取因提前还款产生的罚息，商业贷款余额不多、剩余年限不长、计划近几年提前还清贷款或使用公积金贷款改善住房条件的职工，则应仔细计算前后的利息差，考虑商转公贷款会记录一次公积金贷款记录后，再确认商转公贷款是否划算。
责任编辑：江门房产网
记者 刘志聪
江门个人房源网核心提示：从2016年6月1日起，我市将正式实施《江门市住房公积金个人住房贷款置换暂行办法》，开展商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款。日前，市住房公积金管理中心就该政策中的热点问题接受了本报记者的专访。
分城施策 台开恩率先开展商转公贷款
记者：
什么是商转公贷款？
市公积金中心：
商转公贷款的全称是商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款，是指我市缴存住房公积金的职工购买自住住房并办理商业性个人住房贷款（简称：商业贷款）后，在还款期内申请将商业贷款余额全部或部分转为住房公积金个人住房贷款（简称：公积金贷款）。
记者：
近期，南昌、福州等地叫停了商转公贷款，我市为什么要开办商转公贷款？
市公积金中心：
在住建部和省住建厅要求用好用足住房公积金的背景下，2015年，我市出台了一系列措施降低公积金贷款门槛，包括取消外地户口职工申请住房公积金贷款需要担保人、取消只向购买普通住房的职工发放公积金贷款的规定、将外地职工申请公积金贷款的缴存时间要求从12个月缩短为6个月、降低首付比例、提高市区公积金贷款额度等。
在研究降低公积金贷款门槛措施时，我们留意到，随着住房公积金制度覆盖面的逐步扩大和公积金贷款门槛的不断降低，部分已办理商业贷款的职工符合现在的公积金贷款条件，商转公贷款可以减少这部分职工的贷款利息支出，减轻其购房还贷压力。2015年8月，我们开始着手研究商转公贷款办法。
2016年1月，我们提请市公积金管委会审议了《江门市住房公积金个人住房贷款置换暂行办法》，会后我们根据会议上委员单位提出的意见进行了修改，并按照规范性文件管理的要求将《贷款置换办法》送市法制局审查，市政府审批。
2016年4月，市政府批复了《贷款置换办法》，并同意从2016年6月1日开始实施，但随着职工购房提取和贷款业务规模的快速增长，全市住房公积金资金使用率从我们研究商转公贷款办法之初的72%大幅提高到了89%，其中市区和鹤山管理部的资金使用率已超过90%。
为防范资金流动性不足的风险，确保公积金各项业务正常开展，《贷款置换办法》第五条规定，公积金管理机构资金运用率高于90%的，停止商转公贷款，所以市区和鹤山暂不开展商转公贷款业务。按照分城施策和动态管理的原则，商转公贷款业务将先在开平、台山、恩平管理部开展。市区和鹤山待住房公积金运用率低于90%后，再开展。
商转公贷款要满足七个条件
记者：
商转公贷款的申请条件是什么？
市公积金中心：
借款人在我市缴存住房公积金，且同时符合以下条件的，可申请商转公贷款：
（一）借款人在我市购买自住住房并办理商业贷款；
（二）原商业贷款已还款年限及剩余年限均在1年以上，当前无逾期，且尚未结清；
（三）原商业贷款银行同意借款人提前偿还商业贷款；
（四）原商业贷款所购住房已取得不动产权证，且仅为该商业贷款设定了抵押权，无其他担保，无查封等权利限制情形；
（五）借款人无连续三个月或累计六个月发生贷款逾期；
（六）商转公贷款与原商业贷款借款人、抵押人一致；
（七）符合国家、省和我市现行公积金贷款政策规定。
记者：
商转公贷款的房屋套数认定标准和公积金贷款一致吗？
市公积金中心：
认定标准一致。需要注意的是，商转公贷款按公积金贷款管理，记录为一次公积金贷款。
记者：
商转公贷款的额度、期限、首付款比例如何确定？
市公积金中心：
商转公贷款是公积金贷款的特殊形式，用于偿还借款人原来办理的商业贷款，所以其贷款额度、贷款期限及首付款比例按照职工申请商转公贷款时的规定执行，同时也不得超过原商业贷款的剩余本金及还款期限。
商转公贷款有两种办理方式
记者：
办理商转公贷款有哪几种方式？
市公积金中心：
商转公贷款有两种办理方式，一种是先结清原商业贷款后发放公积金贷款（简称：先还后贷），另一种是以公积金贷款直接归还原商业贷款（简称：以贷还贷）。
记者：
如何办理商转公贷款？
市公积金中心：
采用先还后贷方式的，借款人经住房所在地公积金管理机构审批同意后，先自筹资金还清商业贷款，配合受托银行办理原商业贷款抵押权注销及商转公贷款抵押权登记手续后，再申请发放公积金贷款。
采用以贷还贷方式的，原商业贷款银行与商转公业务办理银行必须一致，且具备住房所在地公积金贷款代办资格。借款人经公积金管理机构审批同意后，配合原商业贷款银行办理抵押权变更登记或第二顺位抵押权登记手续后，再申请发放公积金贷款，公积金贷款资金直接划至指定的还贷账户，归还原商业贷款部分或全部余额。
需要特别注意的是，办理商转公贷款的职工应先向商业银行确认是否允许提前归还商业贷款，商业银行允许提前归还商业贷款后，向公积金管理机构申请商转公贷款，公积金管理机构审批同意后，再到银行还清商业贷款，不能先还清商业贷款再申请商转公贷款。
记者：
商转公贷款的两种方式有什么不同？
市公积金中心：
先还后贷方式受理环节较少、适用范围较广，基本不受原贷款银行限制，但需借款人先以自筹资金还清原商业贷款，成本较高。
以贷还贷方式不需借款人全部还清原商业贷款，只需提前还清商业贷款本息余额和商转公贷款的差额部分，由于整个流程必须连续操作、同步衔接，需要借款人、商业贷款银行和公积金管理机构紧密合作，还涉及商业贷款银行的内部合规要求限制，受理环节较多，任何一方不配合都难以实施，因此以贷还贷方式仅适用于原商业贷款银行与商转公业务办理银行一致，且具备住房所在地公积金贷款代办资格的情况。
组合贷款不能办理商转公贷款
记者：
组合贷款能否办理商转公贷款？
市公积金中心：
组合贷款由公积金贷款和商业贷款组合而成，职工购房贷款时已经享受了公积金低息贷款优惠，所以商转公贷款仅限于纯商业性个人住房贷款转公积金贷款，组合贷款不能办理商转公贷款，即使其中公积金贷款部分已还清也不能办理。
记者：
商转公贷款能否办理组合贷款？
市公积金中心：
如果职工申请商转公贷款后形成组合贷款，借款人应先向原商业贷款银行提出提前还款申请，取得相关证明材料，再去受托银行确认能否发放商转公组合贷款。公积金组合贷款中商业贷款的审批按照银行信贷政策执行。
记者：
期房能否办理商转公贷款？
市公积金中心：
商转公贷款实质是归还原商业贷款后办理公积金贷款，借款人需要以所购住房作为抵押。由于住房所有权证办妥后才能办理抵押权登记手续，所以购买期房办理了商业贷款的职工，可在所购房屋转为现房后办理商转公贷款。
记者：
商转公贷款业务是否收费？
市公积金中心：
住房公积金管理机构对商转公贷款不收取任何费用。
打了折的商业贷款没有必要办理商转公贷款
记者：
商转公贷款业务的审批时间有多长？
市公积金中心：
职工申请商转公贷款时提供的资料齐全的，公积金管理机构会在10个工作日内作出准予贷款或不准予贷款的决定。
记者：
是否所有符合条件的商业贷款都适合转为公积金贷款？
市公积金中心：
不是所有的商业贷款都适合转化为公积金贷款。如果职工在购房时享受了7折商业贷款优惠利率，按照当前基准利率计算，贷款年利率为4.9%×0.7＝3.43%，与目前的公积金首套房贷款年利率3.25%相比，两者相差不多。
如果所购住房属于公积金贷款的第二套房，贷款年利率为3.575%，高于商业贷款首套利率，没必要申请商转公贷款。
如果原商业贷款银行按照合同约定收取因提前还款产生的罚息，商业贷款余额不多、剩余年限不长、计划近几年提前还清贷款或使用公积金贷款改善住房条件的职工，则应仔细计算前后的利息差，考虑商转公贷款会记录一次公积金贷款记录后，再确认商转公贷款是否划算。
责任编辑：江门房产网
记者 刘志聪
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