房地产产品进化论:大平层VS洋房VS别墅

在改需时代到来之时，大平层、洋房、别墅将更多地步入大众视野。繁花渐欲迷人眼，是大平层能引吭高歌唱响主角大戏，还是洋房傲视群雄引领大势，抑或者别墅更为博人眼球，不免让人期待。但无论如何，作为购房者的我们都要认清自己的真实需求，找到与自己需求匹配度高的房子，才能和它谈一辈子的恋爱。

大平层盛行唱主角

随着二孩政策的落地和购房政策的不断放宽，不少购房者的改需欲望被逐步“勾引”了出来，宽敞舒适的大户型被许多中高端购房者所青睐，大平层乘着这股春风在柳州楼市盛行起来。功能的集中放大 、美感的多元营造 、景观资源的凝聚 、大空间予以的尊贵享受 、家庭成员交流和个人隐私获得双重保证……大平层要登台唱主角，确有它的资本。

优势显著，书写高端住所的“不二情书”

当下，住宅市场快速发展，人们对居住形式也有了更高的要求，在追求舒适度的同时也追求地段和完善的配套资源。而大平层作为一种高品质的居住产品，除了媲美别墅的“大尺度”，更是拥享城市中心的完整生活配套以及景观观赏等优势，让大平层在豪宅中脱颖而出，也打破了这类高端居住选择的唯一性，别墅不再是豪宅的唯一选择。

据柳州个人房源网了解，2013年，保利·大江郡 、荣和天誉 、琥珀东岸 、大城小院等多个项目陆续推出大平层产品，拉开了柳州房地产改需的帷幕，也使柳州房地产迎来大平层元年。放眼当前柳州有改需产品的楼盘，大平层仍然占有主导地位，盛天悦景台 、荣和天誉 、东涫首座 、凤起新都 、在水一方 、琥珀东岸 、一品江山 、龙象城 、天翼·九龙印象等众多楼盘都在推出针对改需的大户型产品。

大平层的“百花齐放”并不是开发商的一厢情愿，在当下柳州楼市，大平层必然有其无可比拟的优势所在。相比普通单元式住宅，大平层户型足以显示出与生俱来的空间优越感，除了这个“大”为美的外在优势，再加上从进小区到入户一卡一户的安保系统 、一梯一户的专属服务以及四处尽显的高档用材和拥有多个大面积阳台 、露台的配置等等，让居住者彰显着尊贵感的同时更具仪式感和私密性，仅一层却建成两百多平方米甚至五六百平方米的宽广面积，宽敞明亮，处处透着一股豪华大气，怎能不让人心动？

大平层时代，重温品质生活的本质

“我觉得住在大平层感觉家里的空气流动性会更好，家里有老人家住别墅要上下楼梯不是很方便，家庭成员间的沟通也变得更方便。”覃先生目前正在打算让一家五口从100平方米不到的房子里搬到居住面积更大的改需大户中。在几经思量下，考虑到大平层的双主卧优势能更好地解决三代人共同的居住要求，同时拥有的超大面宽更有助于提高采光，虽然没有私享花园，但有更好的公共景观空间，覃先生把大平层作为了首要选择。“不一定非得住别墅才叫高品质生活，大平层更适合我们一家的生活需求，也更宽大舒适。”覃先生说。

而本地市场似乎也隐隐开始有了这方面的迹象，在前不久结束的2016中国·柳州住宅产业博览会上不难看到，大平层的成交量虽未有较大幅度的增长，但不少拥有大平层产品的楼盘展位上，却不乏购房者在关注和咨询大平层这样的产品。

实际上，从年后本地多个开发商推出大平层产品的市场动作来看，开发商们也似乎有意识地考虑试图找寻一条介于别墅产品与改善型普通公寓之间且符合柳州市场特点的道路，也许大平层就是这最好的选择。“针对柳州人的居住喜好和习惯，拥有众多优势的大平层产品一直被业内所看好，大平层的集中放量依然存在着众多市场未知数。本地客群目前还处于不断成熟和细分中，本地市场同样也需要在产品配置上表现得更为理性和合理化。”业内人士分析道。

洋房登场兴起

过了五月，柳州的夏季翩然而至，似火的骄阳和林立的高楼所带来的城市热岛效应慢慢发酵，久居城市的人们渴望的青山蓝天梦，淹没在密密麻麻的建筑群落，难免显得有些闷热而沉重。柳州人依一湾江水长大，打小对生活居住环境也另有一种品位，喜爱热闹，又难舍骨子里对青山绿水的依恋，这份情怀让低层绿化好的洋房产品曾经一度成为柳州楼市炙手可热的香饽饽。

在柳州，较早一批开始做洋房的社区处于多层低密度时代，国信·凤起新都 、华远岚山 、永意山语城 、华林君邸 、大美天第等依自然生态环境打造洋房社区 ，楼层低更亲近自然 ，社区内人车分流 ，注重打造绿化环境 ，部分还规划有游泳池 、健身房等社区配套 ，一下与当时在售的普通住宅拉开了档次 ，至今仍为许多业内人士叫好。另外，洋房社区还敢于在风格上做突破，柳州大美天第中式格调被龙潭绿荫环绕，沉稳静谧；位于西江路的集美郡项目洋溢浪漫的西班牙风情，为高楼林立的水泥城市增添一道亮丽风景线。

随着市区土地供应日益紧缺，近些年来低容积率的洋房产品渐渐淡出人们的视野，房地产打着去库存旗号，刚需产品依然占据了楼市的大壁江山。然而，自2015年起银贷利好政策与开放二孩的双重推进下，改需购房者跃跃欲试，对于中等大户型多房产品表现出较高的热情，洋房重回关注焦点。对于改需一族而言，别墅产品虽好，然而却是大多数人难以负担的高昂总价，大平层面积大却缺少品质感，又似乎达不到改需的条件，在改需购房者正在为良宅难觅而苦闷发愁之际，此时花园洋房的登场入市，犹如久旱逢甘露，为柳州改需一族及时解渴。

如果说过去的洋房还仅仅停留在产品设计上，随着新时代与人们居住喜好更迭推新，除了传统的多层，如今新派洋房标准也发生了一系列新的改变。就拿目前柳州在售的主流洋房来说，电梯 、花园阳台是标配，为一家老小营造更舒适的生活环境。从有房住到追求住得好，花园洋房除了自带低容积率 、绿化环境好的优秀基因以外，为适应高端客户私密生活需求，注重格调与品位，设计师还根据社区整体规划布局，通过入户花园 、私家影院 、地下酒窖等设计，建设出有天有地，更宜居舒适的生活空间。这类产品受众的指向性也更加明确，主要针对中年成功人士，有一定经济基础的改需置业人群。

在售项目如盛天悦景台推出的137-208㎡5+1层电梯情景洋房，具备了低层 、低密度 、视野开阔 、电梯入户等花园洋房建筑形式特征，创造都市少有的情景洋房建筑群，将繁华便捷的城市生活和墅质洋房的两种生活形态融合，以享受宁静自省的空间。

柳州恒大华府作为恒大集团华府系列产品在广西的第一个项目，以打造全精装交付的花园洋房 社区，最高3000元/㎡的精装标准叫人心动不已。

项目内还豪华配置70000㎡皇家园林，4300㎡七星级会所，3700㎡中央景观大湖，7大主题广场，6大风情景观，5重立体园林小品；配套齐全完善的运动设施，游泳池 、网球场 、羽毛球场等；1800㎡国际双语幼儿园。这类户型好，配套丰富品质过硬的洋房产品持续走俏，不仅惊艳了柳州楼市，也因低容积率的稀缺性如艺术品一般，为追求高品质置业者所青睐。

精小化，别墅可以有

前庭，植株；后院，游乐。个性随心，私密清幽。你，是否也有着一个别墅梦？不知道从什么时候开始，别墅不再是少数巨富人家才能拥有的“奢侈品”。当改善型购房者在面对相差不多的价格区间，往往不再局限于城市中心的洋房和高层，能享受到更高住宅业态和更独立自由空间，一步到位”选择购置别墅无疑会成为越来越多人的倾向。

城市别墅，为高端改需定制

“地段、地段、还是地段！”不管何时何地，任何置业产品都离不开一个共同的主题——地段，别墅也不例外。

越是靠近城市的中心区域，越是能体现出产品的地段价值。纵观柳州房地产市场，核心区域项目基本以高层为主、少量大平层和洋房为辅的大环境下，城市别墅产品显得尤为稀缺。

要兼具“城市”与“别墅”的两种特性，不得不提到窑埠TOWN。位于河东CBD的核心地段，毗邻市民广场 、阳光100城市广场，由文昌大桥与市中心相连，往东还可直上桂柳高速公路。再加上白墙、小青瓦、木窗棂 、石板路……营造出古色古香的小镇氛围，窑埠TOWN里的合院依蟠龙山 、傍柳江水，人文与自然相辉映，既闹中取静又不与世隔绝。因其未来升值空间大，窑埠TOWN让来自广西各地的高端改善型购房者流连忘返，纷纷下定形成了千万级合院的热销氛围。

经济别墅，不在于大在于精

“市区核心地段的别墅总价太高，40至50岁以上的超高收入人群才有实力购买，而我们的别墅产品面积适中、总价较低，意向客户中甚至有不少是30多岁的改善型客户。”柳州某别墅项目置业顾问表示，随着80后、90后逐渐成为社会经济发展的中坚力量，他们多为“4+2+1”或“4+2+2”的家庭格局，改善居住条件的需求十分迫切。

然而他们既不满足于传统的高层公寓，又无法承受独立别墅的高价位，经济型别墅便应运而生。

经济型别墅实用面积一般在200-300平方米，总价多为500万元以下，主要是一些低密度的叠拼、联排别墅产品，还有个别位于城市郊区的小面积独栋别墅项目。近年来，越来越多的开发商将别墅产品线“精小化”，高性价比的优势逐渐凸显，赢得市场广大购房者的青睐。

位于龙象河畔的广投·龙象城推出180-125平方米果岭山水别墅，附属阳光地下室、风情露台、南北双向庭院，可谓大手笔。凤凰河也曾推出280-420平方米半山别墅，坐拥1.米豪华入户大门、140平方米多变阳光地下室，200万元每套起售得到了众多市民追捧。更早时期，大美天第推出过377-440平方米实景现房独栋别墅，400万元左右一栋。

在柳州市新房均价越发走高、普通高层住宅和公寓等产品价格越发飙涨的同时，经济性别墅市场的整体成交均价与成交量却一直相对稳定，部分区域甚至均价低于高层，对于改善型置业需求人群而言，这种经济型别墅不失为更好的选择。

买得起住得起吗？

对于不是超高收入却又有实际改善型需求的普通购房者来说，面对经济型别墅价格优势的冲击，应该更加理性。不少已入手别墅的购房者提醒，房子拿到手之后才发觉“住不起”：简单装修就需要五十至一百万元，每个月的物业管理等维护开销也不低，而往返别墅与工作地同样消耗时间和费用……建议广大购房者在经济性与必要性之间多做权衡。

责任编辑：柳州房产网

刘宁 莫芸 李危讷

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