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二手房“直接更名”隐患多,操作不规范交易风险大

www.grfyw.com 时间:2016-05-10 09:08:42 编辑:个人房源网 来源:姑苏晚报

  苏州个人房源网2016年5月10日常熟消息:受中央降准、降首付、税收政策调整等利好,今年一季度,常熟楼市成交量同比涨幅明显,一、二手房成交同比分别增加195%和127%。而有心购置二手房的市民,往往会在中介被一种叫做“直更名”的房子弄得心痒痒。

  “A楼盘,直改名,120平方米,130万元”、“B楼盘,直改名,96平方米,预售价加8万元”……最近正在逛二手房中介的常熟市民陈小姐一番查看下来,不免有点疑惑了:这些被中介称为压箱底好货的“直更名”房产不就是还未交付、没办理房产证的期房吗?怎么二手房市场就有卖了呢?为此她给晚报常熟新闻热线18936100330打来了咨询电话。

  多为私下交易,声称买卖双方均受益

  按照现有规定,在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续。也就是说,房屋只有在取得产权证的情况下才能进行交易。然而,记者近日在虞城走访多家中介发现,疑似“直更名”的房源也还存在,以市区最近两年内开发的新小区在建楼盘为主。

  而中介也并不将此类房源公开发布,只是对一部分淘房意向明显的客户实施面对面的私下“精准营销”。中介大多以“还未办理房产证,可直接更名,节省税费”来吸引购房者,而卖房者则通过“直接加价”或房屋买卖前后的价格差来赚取一笔费用。

  在中介介绍的“直更名”操作当中,卖家不仅能够免去交易产生的税收,还能赚取一些差价,因为之前买房是一个价格,但是卖房时却是另外一个价格了。而在期房阶段将房屋出售,还可以减少房屋公共维修基金、物业费等收房支出,省下一大笔钱。

  对于买家来说,由于大多数楼盘实行‘低开高走’的价格策略,这些“直更名”的房产的价格大多低于目前在售项目,或比售楼处剩下的房子楼层更佳,更合自己的心意。于是,很多交易就在貌似“双方受益”的情况下产生了。

  “直更名”没那么简单,纠纷警钟已敲响

  “直更名”一般针对不动产权证书尚未办理或尚未交付的新房,购房者将购房合同中的权利义务整体转让给买受方,开发商注销原合同,与买受方重新签订合同,为买卖双方省下部分过户费。但此类交易的风险也不小,日前,常熟法院就调解了一起“直更名”引发的房产纠纷。

  原来,陈某几年前在常熟购买一套房产,因一直未交付,仅办理了网签。去年7月,陈某将房产出售给周某,两人与中介公司签订协议,周某交付陈某定金3万元。当年8月,陈某向开发商申请退房。周某再次交付陈某购房款11万元,交付开发商购房款34万元,开发商出具收据载明周某认购房屋。

  此后,周某一直未能办理“直更名”手续,遂将陈某、中介公司、开发商同时告上法庭,要求陈某承担违约责任,开发商、中介公司承担连带责任。但被告三方均认为自己没有过错。开发商提出,必须先由陈某还清按揭贷款,然后才能撤销原合同。

  后经调解,多方达成一致:解除中介协议,周某支付中介费用1000元;陈某与开发商签订的购房合同继续履行;陈某返还周某定金及购房款14万元;开发商返还周某购房款34万元;陈某、周某、中介公司相互之间不再追究违约责任。

  操作不规范,交易风险大

  “这种直更名的交易方式,听起来确实有利可图,但实际上是并不规范的操作。”对此,江苏世纪天合律师事务所唐曦律师表示,对购房者一方来讲,这样的交易存在着太多隐患,要特别谨慎。

  因为在具体交易过程中,由于卖家没有房产证,不能确认其是否真正具有房产资格,此时买家很容易受到欺诈。而在购买时,双方签订的买卖合同,也存在一定的风险,因为与一般的二手房交易不同的是,以直接更名方式过户的整个流程看不出是买卖交易,因此当双方产生分歧而不可协调时,想通过法律途径解决比较困难。

  唐律师提醒,根据我国合同法规定,“直更名”必须取得开发商同意,否则难以完成。

  实际操作中,购房者与开发商提出申请撤销网签购房合同的预告登记手续后,还需等待房管部门审批通过、回收作废的购房合同、撤销预告登记,然后开发商才能与新购房者签订购房合同,“如果一定要购买,买家在重新签订购房合同时一定要特别慎重,因为这是购房者拥有该套房产的有力证据之一,房屋面积、质量、产权登记、违约责任等各个细节都要直接与开发商进行核对。

  责任编辑:苏州个人房源网

  记者 袁鼎


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