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签了认购书不买房定金可能打水漂,购房签合同需谨慎

签了认购书不买房定金可能打水漂,购房签合同需谨慎房产问答
回答时间
2018-12-27 06:19
房地产知识

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达州个人房源网核心提示:在购买商品房时,我们要签订商品房认购书,还要签订商品房买卖合同和补充协议等,这些签订的文件对于购房者来说,都会出现哪些意想不到的麻烦?在此,我们通过一对夫妻买房遇到的问题,来提醒各位买房者购房签订合同时需要注意的事项。

认购书 签了不买很麻烦

通川区李唯和张灿婚后计划在西外买一套商品房,在了解了一些新修楼盘后,夫妇俩相中了某房产公司的一套房屋。2015年3月10日,夫妇俩带上银行卡再次来到该楼盘售楼部,准备当天把房屋的首付交了,与开发商签订房屋买卖合同。

在签订正式的商品房买卖合同前,售楼小姐告知,必须要先签订一份商品房认购书。两人在签定《某楼盘商品房认购书》前,张灿发现认购书第四条规定:在交付定金之日起三日内与开发商签订商品房买卖合同,如在规定时间内未与开发商签订买卖合同,已交付的定金不予退还,于是提出要先看看合同和补充协议。

见张灿有疑虑,售楼小姐说:“我们的合同和补充协议对大家都是一样的,还没有发生过因为不能签订合同而不退定金的事。只要签了认购书,我们马上就可以签合同,你要先看合同和补充协议再决定签不签认购书,是违反公司规定的。”既然大家这么签都没问题,于是,夫妇俩就在房屋认购书上签了名。

其实,房屋认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单来说,是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人,认购人要保证在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。虽然说签订房屋认购协议书是如今商品房买卖中的一种常见现象,但并不是必须要与开发商签订这个文书。像李唯夫妇俩购房首付款都带来了,完全可以直接就买卖合同和补充协议中的具体条款进行协商。

补充协议 不签想买也麻烦

夫妻俩签了认购书后,交付了2万元定金。售楼小姐拿来了《商品房买卖合同》和关于该商品房买卖合同的补充协议,让他们在确认没问题后就在“买受人”一栏签字。在看了合同和补充协议后,夫妇俩发现,无论是买卖合同还是补充协议,开发商已经对诸多主要条款进行了变更,且写得很复杂、很难懂。

房屋买卖合同是房屋主管部门制定的,充分考虑了买卖双方的利益,也顾及到了公平公正的原则,这些内容也是相对合情合理的。但开发商对于双方没有约定的事宜,往往会通过补充协议的方法进行约定,这些补充协议又是开发商单方面设置的格式条款,充分考虑了开发商的利益,“霸王”条款往往藏身于补充协议中。

不少购房人只关注购房合同,其实补充协议也非常重要,因为补充协议是对原来所签合同的补充或变更,如果补充协议条款与原合同不一致或发生冲突时,应当以补充协议为准,但原合同中明示不得变更的条款,则补充协议中对该项条款的变更不发生法律效力。从某种程度上来说,补充协议约定的事项比房屋买卖合同里约定的还重要。

达州个人房源网获悉,夫妻俩在签订合同和协议之前还是不放心,打电话咨询了一位律师朋友。律师朋友的建议是,如果双方对房屋的逾期交付、公摊面积的规定、所有权证的办理、房屋质量装饰设备标准等主要条款协商不成的话,就不要忙着签订这份买卖合同。夫妇俩听取了建议,没有立即签订买卖合同和补充协议。

法律解释:证明不能订立合同非己责

在售楼小姐的催促下,李唯和张灿夫妇次日再次来到售楼部,双方还是没有对修改补充协议达成一致。最后,售楼部经理对李唯夫妇说,如果因为李唯夫妇的原因未能签订房屋买卖合同,那么之前签订的认购书中缴纳的2万元定金是不予退还的。此时,《商品房认购书》发挥的作用将夫妇俩“套牢”了。

明明是售楼方的“霸王条款”才导致不能签订购房合同,怎么能依据认购书里的这条规定不退定金呢?其实,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,如果买房人能够证明不订立合同不能归责于自己,就能够拿回定金。

李唯和张灿再次咨询了律师朋友,两人带上录音笔,录下了自己与经理和售楼小姐的全部对话内容,以此证明并非自己的原因导致房屋合同不能签订。后来,又经过多次协商,开发商终于同意将补充协议的部分明显不公平、不对等的条款进行修改。3月20日,双方就买卖合同和补充协议达成一致,顺利完成了房屋买卖合同的签订。

律师提醒:购房签合同需谨慎

购买商品房签订认购书时,要注意:

1、规避受牵制的条款。应当尽量不要与开发商约定预付款或认购金予以“没收”、“不予退还”等条款,这种条款实际上是针对购房者单方违约的违约金条款;

2、不要使用模糊概念。在认购书对于价格条款的约定,不要使用“均价”、“优惠价”、“折扣价”等,而要准确到单价的具体数额;

3、开发商答应为购房者保留价格或房号的,要将保留承诺写进认购书,且避免把这种保留签订成购房者须在多少天内购买的义务。

4、注意认购协议书中权利义务的对等性。

在签订补充协议时,要注意:

1、明确按揭无法办理时,双方各自的责任是什么。

2、明确房屋所有权证办理的时间。

3、要明确地把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里。

4、明确关于公摊建筑面积,包括面积大小、具体部分和位置等。

5、明确退房的责任。一旦退房是开发商的原因,须写明开发商的责任,写清楚退还日期、银行利息及罚金等。(文中人名均系化名)

责任编辑:达州房产网

施法闻
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