“营改增”时代,购房者减负力度仍有限?

今年5月1日起，全国将全面推开“营改增”试点，其中首次涉及自然人缴纳增值税，个人二手房交易营业税改为增值税，同时契税和个税的计税依据也将发生调整。这可说是涉及千家万户切身利益的一件事。

正因如此，相信广大老百姓更关心的是：“营改增”之后，房屋买卖交易将有什么变化？这是五一期间笔者被问到最多的话题。

据中山个人房源网了解，目前个人住宅交易中一般包括了增值税、契税、个税三大方面。本次“营改增”后，增值税方面，个人将购买不足2 年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2 年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

契税方面，个人购买家庭唯一住房，且面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。计征契税的成交价格不含增值税。

至于个税方面，业主个人转让不满五年或非唯一的二手房时，要按照差额的20%征收个税。

以眼下备受关注的增值税为例，假设某中山市民购买不足两年售价100 万元住房，在以前，应纳税额为销售总额的5%，即5 万元;“营改增”之后，按照5% 的征税率，则应缴纳增值税4.76万元，相比以前可以减少2400元左右。

从这点上不难看出，眼下“营改增”实施办法相当于将早前营业税征收方式“平移”过来，总体而言不会导致房价产生波动。在笔者看来，对于购房者来说，营业税与增值税之间并无明显变化，所以它不会刺激购房者加快入市速度或者形成观望态势，故对交易状况实际影响远不如其早前所产生的舆论效应。

而且，换个角度来说，在目前卖家主导的楼市行情下，无论是一手还是二手买家的议价空间本来就有限，这意味着部分卖家完全可以以 “政策减负”为由借势涨价。因此有人笑称，好不容易减掉的那点税负压力，还不如卖家放盘价涨个50元/平方米。

不过另一方面，本次“营改增”细则确定房地产增值税11% 的税率，且土地成本不计入应税的销售额，对于房地产开发企业来说，将土地成本扣除之后，税基将明显减少，利好企业减轻税负。开发成本的下降，理论上会让房企库存去化压力相对减轻。只是这一次，税负成本降低后的开发商会不会让利给购房者？这点至少还有待观察。

责任编辑：中山房产网

致远

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