详解中国商业地产开发模式——央企厚积薄发造城市新中心

10年前，人们还在问“什么是商业地产”；5年前，大家关注的是“谁在做商业地产”；今天，人们的问题是“谁还没有涉足商业地产”。

的确，中国的商业地产现在很火，房企逐渐重视商业地产价值，在这个“群雄并立”的时代，有泥腿子，也有专业的投行，在这样的现状中，商业地产该走向何方？目前中国商业地产又有哪些典型的开发模式可供参考与借鉴？

民营企业：以快制胜，平衡中庸

国内大型民营商业地产开发商以万达、宝龙等为代表，这一类型开发商的特点是“平衡中庸，以快制胜”。

以万达为例， 万达目前在国内开发最多的是其第三代产品———城市综合体。这是一种多功能综合集中开发，包括五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高档住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。核心商业购物中心“只租不售”。销售部分为占项目整体比例40%-60%的住宅、写字楼和社区商业。

由此可见， 万达的集团策略是不断加长产业半径做加法， 延伸发展商业地产产业链， 核心在于提高现有商业项目的投资回报率， 同时培养新的利润增长点。

总的来说， 大多数民营企业商业地产商本质是做房地产的， 万达之所以能迅速发展壮大， 核心是商用房产的销售与快速回款，而不是靠购物中心。因此，走进万达的购物中心， 你不会发现任何惊喜，无论是设计、规划、营运……因为要符合快速发展克隆，口诀是“模块”，意即“不能变”。万达分配到购物中心的任务，基本是保证安全，保证出租率，不要出乱子。至于购物中心现在的价值，是作为拿地时的筹码。这种企业，可能会出管理人才，但未必是行业人才。

由于大量下沉三四线， 重量而忽略质， 如今众多民营商业地产商已纷纷暴露出操作精细度差、 设计水准与一二线优质商业项目差距拉大、“以售养租”的旧模式难以为继等问题， 正在积极寻求转型突破。
央企：厚积薄发，产品线明晰，全国快速布局

央企开发商主要以保利、华润、中粮等为代表，其特点是资本实力雄厚，产品线明晰，在一二三四线城市快速布局，不过它们拿地与开发往往较民营企业谨慎，更专注于产品品质打造。

以保利为例， 保利集团系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业，于1992年经国务院、中央军委批准组建， 现已形成以国际贸易、 房地产开发、文化艺术经营、资源领域投资开发、民用爆炸物品产销及相关服务为主业的“五业并举、多元发展”格局，业务遍布全球100多个国家及国内100余个城市。在美国财富杂志发布的2015年世界500强排行榜上，保利集团以2014年度260.5亿美元营业收入排名第457位。

经过多年发展，保利在商业地产领域已积累下深厚的经验，并成立保利商业地产投资管理有限公司，作为一个资产管理者，保利商业公司把物业资产持续稳定增值作为首要任务，成立了专门的商用管理公司和酒店管理公司。与洲际酒店管理集团、万豪、希尔顿、喜达屋、日本永旺集团、苏宁电器、百胜餐饮等知名品牌形成战略合作。通过连锁发展、异地复制的发展模式，保证项目品质和发展空间。

由此可以看出，央企开发商凭借先天央企血统资本，通过“大集团背景孵化” 模式源源不断为商业地产输血，实力雄厚，可以承受较长的回报期。因此，选择央企运营的商业项目，于投资者而言风险很低。

在没有过多资金压力的环境下，大多数央企开发商们纷纷潜心经营产品，注重商业环境与商圈氛围的营造，在引导新形式消费主张上独树一帜，如“保利MALL”、“华润万象城”、“中粮大悦城”等都是央企阵营旗下已形成的成熟商业品牌线， 在全国享有极高的知名度，为众多城市带来了新的商业体验消费地。
外资企业及港企：大量持有，专注一二线与中高端

外资企业及港企开发商主要以凯德、恒隆、九龙仓、太古等为代表，其特点是专注内地一线与重点二线城市， 产品体系以中高端为主， 并大量持有优质商业物业。

这类型的开发商通过依赖大量持有资产经营为主， 稳健开发新商业地产项目；拉长开发周期，尽可能利用租金收益去开发新物业。

以恒隆为例， 其开发模式主要表现在以下几点：

⑴只进入一线城市与重点二线城市；

⑵严格价格底线，不拿地王；

⑶在经济蓬勃城市的最佳地点购入最大幅的土地， 且仅在最繁盛的现有商业区进行土地购置；

⑷坚守通吃策略，地点最好的、面积最大的、设计最美的、管理最完善的商场一定是最吸引人的；

⑸不做住宅， 要做内地开发商学习不了的东西，只做纯商业；

⑹只租不售， 不光依靠地价与房价的升值， 而是通过团队的经验和能力去创造价值。

最终，依靠良好的物业与管理优势，恒隆内地项目的租金收入增长迅速。不过，随着一二线城市商业饱和日趋严重，外资与港企开发商一方面濒临竞争压力， 另一方面又不愿舍弃形象下沉三四线， 依靠仅有的少量项目持有物业长线投资不利于企业快速发展。

保利签约明宇：强强联手，造城市新中心

2016年，央企中国保利集团旗下保利商业携大型购物中心“保利MALL”签约入驻南充明宇广场，这也是继世界第一院线———万达IMAX影院、 中华餐饮名店———皇城老妈旗舰店之后，明宇引进的又一大型旗舰品牌。作为52万平方米超级城市综合体，明宇广场立足南充，辐射超过700万成熟消费人群，将打造川东北一站式全业态消费目的地。

保利落子明宇广场，进一步提升了下中坝作为南充CBD的城市价值和商业潜力，也是南充优化产业结构，提升投资环境的取得的又一成绩。我们相信，在明宇与保利的强强联手之下， 南充城市新中心将迅速崛起于嘉陵江畔， 为城市抒写下最美的商业华章。

以明宇广场为龙头下中坝中央商务区开发建设的加速推进， 特色产业的快速集聚，也将成为南充创新驱动、转型升级重要的增长极， 助力南充打造区域中心城市、成渝经济区重要节点城市。

责任编辑：南充房产网

本网页内容由用户提供，不代表本网站观点。本网站不对上述内容的真实性和时效性负责，如您认为需要修改或删除，请联系我们处理。