一个解读楼市的私家方法论

盼望着，盼望着，东（政）风（策）来了，春（回）天（暖）的脚步近了。

春节前，购房首付比例下调；春节之后，二手房税费政策直接作用于交易环节的痛点上，冷寂了近两年的楼市首先感知到了水暖春江，耳边似乎能听到各类资本的喧哗与骚动。

驿动的辐射涟漪依然是从一线楼市向低阶城市扩散。一线楼市本就热度未减，此次又借势腾跃，制造出拿着棉被连夜排队的虐心烟幕，搞得一干投资犹疑者左顾右盼。

政策给点笑脸，购房者就灿烂不已，祛除那些给刚需群体的福利，事实再次说明：经过近二十年在投资旅途上破爬滚打，人们依然用炒股的心态看待楼市大盘的跌宕起伏，依然没有学会用理智透视房地产行业的风风雨雨。危机来临时，群体性冬眠；市场复苏时，群体性恐慌乃至盲从。沿着和股市震荡类似的心理曲线中，依稀能看到两个扭曲的大字：投机。

购房者如此，多数开发商亦然。房地产是资本密集型产业，但是把它看做纯粹的经济行为，如同诸多受教于西方经济学的经济学家们，难免会进退失据。房地产的复杂性就在于，它是带有货币属性的非常规消费品，它是带有经济属性的社会文化产物。

所以，每每有人问：现在能不能买房？这个宏大命题，我没法回答，经济学家一样没法回答。毕竟像牛刀那种歇斯底里式的偏执来唱空一个行业的思维毕竟罕见。房地产是我们的经济支柱，但它无疑也是最大的社会发展异数，这个怪胎既不遵循市场供求关系，也不遵循政策调控，斑斓了万家灯火，又搅无数投机幻影寒彻。

日前，经济圈有个论断：中国楼市有一个秘密：每次经济危机，都是楼市大涨的机会。大危机大涨，小危机小涨；经济平稳向好的时候，楼市反而横盘，或者微涨。

扫描一下中国房地产近年的发展历程， 2008年，2012年，大致符合这个规律。经济不景气，货币自然会减缓向实体经济领域的流入速度，而银行和股市又难以构成财富避险的壁垒，不动产就每每被选中当做公众规避财富缩水的载体。

所以行至今日，房地产的货币属性日渐凸显，即使多数初次置业的刚需群体，在考虑使用功能之余，还要考虑后期周转的增值效益。至于那些刚改和纯投资群体，房子基本被纳入理财的主流途径。所以，一线城市的楼市，长盛不衰，是因为那里的不动产投资风险系数远低于普通城市，任何地域的投资逻辑都是如此，投资背后不是房子本身，投的是一座城市集纳人群、资金流和各种社会资源的能力，房子不过是社会游资对这种未来发展空间的前置性掠夺而已。

当然，还有一个事实可以更充分说明房地产的货币属性。根据央行数据计算，2016年2月M2同比增长13.3%，和去年年末的增长率持平，这种高位运行的增长率表示，央行在释放流动性，也就是市场上的货币是在增加的。如果没有充裕的货币流动性，其它的刺激性政策都不会收到这样显著的成效。货币流量变化对楼市的营销，近两年的开发商，应该有刻骨铭心的感受。

货币属性之外，房子仍然还是传统社会文化的附着物。安居乐业，购房在中国人的生命意义中占比非常，在国人的意念中，没有房子基本就是难以承受的失败人生。这种内在文化驱动是过去十几年房地产发展的隐性脉络，现在的货币化房地产的终极支撑理论，依然是这种社会化的置业理念。

石家庄个人房源网获悉，在齐美尔的货币理论中，货币制度就是树根，而文化就是树枝上开放的花朵。同理，货币和房地产既是经济现象，又不完全是经济现象。在中国的传统文化语境中，房地产从来都是兼具社会属性、文化属性的混合型财产。

所以说，为什么很多经济学家，那些对热衷于凯恩斯主义、货币主义的，那些偏好新古典主义、供给学派的经济学家们，给中国的房地产开了琳琅满目的药方，但是都难以凑效，因为我们的房地产根本不是经济现象，不可能一轨而问其源。

东拉西扯这么多，不是为了给出结论，因为说到房价起落、楼市兴衰，所有给出确凿答案的人，基本可以断定为骗子或忽悠。这篇小文只是告诉投资者一个解读楼市的私家方法论，仅此而已。

导读

《“国际庄”3月二手房交易“井喷”》

伴随上周3月24日营业税改征增值税改革方案细则出台，“营改增”政策的尘埃落定也给二手房市场各方吃了颗“定心丸”。加上前期税费等利好政策的叠加效应集中释放，石家庄二手房市场交易持续火爆，房价与成交量齐齐上涨，甚至出现购房人当天看房当天交定，中介门店一家单店成交量出现暴增2倍多的火爆现象。

 《“营改增”来了，楼市影响几何？》

将于5月1日全面推开的营业税改征增值税实施方案细则“揭开面纱”，标志着已实施4年多的“营改增”改革迎来“收官”之战。那么，“营改增”能否为房企减负？是否会拉动商务办公项目快速去库存？对省会房地产市场下一程发展将有哪些深远影响？

《清明小长假 家居行业开启营销新玩法》

春季家装消费旺季，省会家居卖场各类促销活动次第上演。与往年相比，今年的活动可谓创新亮点颇多，各式主题活动祭出优惠、品质、服务等各种利器，只为吸引消费者“眼球”。

《小长假玩转家居建材城，优惠活动早知晓》

一周关键词

在刚刚过去的一周，省会楼市有哪些值得关注的事件和项目？从本周开始，“一周关键词”将于每周四与您见面，为读者全面梳理上一周石家庄楼市热门资讯。速读时代，“一周关键词”，带您分分钟钟把握省会楼市。

■“营改增”细则

财政部、国家税务总局24日公布了自2016年5月1日起将在全国范围内全面推开的营业税改征增值税改革方案细则。伴随着楼市各种利好政策，石家庄二手房市场交易呈现出“井喷”状态。财政部、国家税务总局24日公布了自2016年5月1日起将在全国范围内全面推开的营业税改征增值税改革方案细则，意味着营改增全面收官进入倒计时。届时，将直接刺激二手房市场的交易。

■专项清理

日前，石家庄市城乡规划局官方发布《关于石家庄市违反规划调整容积率问题专项清理工作的公告》，将按照市委市政府印发的《违反规划调整容积率问题专项清理工作方案》要求，贯彻落实我市违反规划调整容积率问题专项清理工作。从3月至6月底，将对住宅用地容积率管理制度不健全、住宅建设项目调整容积率法定依据不充分、程序不规范，以及违规调整容积率查处不及时、执行不到位等问题进行集中清理。

■北国奥特莱斯

自2015年3月份启动建设的北国奥特莱斯项目进展顺利。奥特莱斯主题购物公园由北人集团全力打造，位于石家庄市鹿泉市的绿岛火炬开发区，总投资20.4亿元，共规划11个购物及餐饮区，以品牌折扣店为核心，集游乐、儿童、餐饮、户外体验、旅游于一体的超大型、超完备的一站式奥特莱斯主题购物公园。建成后，石家庄西南板块将再添一座集“吃喝玩乐购”一体的城市综合体。

■集中开工

3月25日，随着总投资5亿元的石家庄四药有限公司国家工程实验室开工，石家庄高新区10个项目集中开工，涵盖了生物医药、电子信息、装备制造等多个领域，投资总额60多亿元。这是继2月份第一次项目集中开工后，高新区又一次项目集中开工。

责任编辑：石家庄房产网

王丹雪

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