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原房东要求解除租赁合同 涉新房东利益法院不支持

原房东要求解除租赁合同 涉新房东利益法院不支持房产问答
回答时间
2018-12-27 06:09
房地产知识

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柳州个人房源网核心提示:合同还未到期,房东却将租户告上法院要求解除租约,并提出是租户拒不交租,还经营麻将馆影响了邻里。然而,当柳州铁路运输法院开庭审理该案后,却发现原来该房东早将房屋卖给了他人。由于这一租约涉及新房东的利益,法院最终对老房东解除租约的诉求不予支持。

卖房后欲赶租客?

2012年11月,阿叶与阿麦签订了一份《门面租赁合同书》,约定阿叶将位于柳邕路某门面出租给阿麦,期限为5年。合同签订后,双方依约履行合同,阿麦以现金支付方式,按月向阿叶支付租金。

阿叶表示,2015年9月,阿麦支付了2015年10月的租金后,未再向其支付租金。其认为阿麦拒不支付租金,还将门面改作麻将馆,每天召集他人在麻将馆赌博,影响周围住户,遂将阿麦作为被告诉至法院,请求法院判令:解除双方签订的《门面租赁合同书》;阿麦立即将门面腾空并返还给阿叶;阿麦支付拖欠的2015年11月至2016年1月的门面租金19800元。

庭上,阿麦辩称,其租赁门面进行合法经营,没有受到任何行政机关的处罚及周围邻居的投诉。其也并非恶意拖欠租金,而是阿叶为了单方解除合同而拒收租金。另外,阿麦还表示,在租赁期限内阿叶并没有告知其出售房屋的事实。阿麦认为阿叶出售房屋后自己仍然有承租权。

法院认定租约不变

法院审理后查明,确如阿麦所称,在2015年10月12日,阿叶就与案外人老刘签订了二手房买卖合同,将涉案房屋出售给老刘,并于同年11月24日办理了房屋过户登记。

法院认为,原房东阿叶与承租人阿麦签订的租赁合同是双方真实意思的表示,未违反法律和行政法规的规定,受法律保护,双方应当依约履行合同。而在合同履行期限内,阿叶将涉案房屋出售给老刘并进行了过户登记,根据《合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。因此,涉案房屋所有权转移后,原租赁合同对承租人阿麦和新房主老刘继续有效。

关于阿叶要求解除与阿麦签订的租赁合同的诉请,阿叶提出阿麦将门面改作麻将馆,召集人赌博,影响周围住户等事实,却并未提供任何证据加以证明,阿叶以此作为解除合同的理由,法院不予支持。

虽然阿麦延迟履行债务已构成违约,但并未构成根本违约,阿麦也当庭表示愿意支付租金,况且涉案房屋在2015年11月24日起已由新房主老刘所有,阿麦与老刘之间的租赁关系,是建立在阿叶和阿麦的《门面租赁合同书》基础之上。

因阿叶要求解除原租赁合同,还涉及到新房主的利益,故法院不予支持。

法院还认为,对房屋所有权转移前即2015年11月的租金,阿麦应当向原房东阿叶支付,但之后的租金,应当由新房东老刘主张,阿叶无权主张。

3月24日,柳铁法院对该案作出了当庭判决:由阿麦向阿叶支付2015年11月的租金,驳回阿叶的其他诉讼请求。

责任编辑:柳州房产网

记者 李澜 通讯员 成羽
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