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出卖已租房屋合同是否有效

出卖已租房屋合同是否有效房产问答
回答时间
2019-01-12 23:32
房地产知识

精选回答
近日,家住兰陵的王先生闹心不已。2014年3月,王先生在经营杂货店时,租赁了李女士的沿街楼房,并签订房屋租赁合同,约定租期3年。

2016年2月,李女士通知王先生要将该楼房出售给董先生,并在该月内与董先生到房管部门办理了产权过户登记手续。房屋交接完毕后,董先生以房主更换为由要求王先生腾房,王先生则认为他与李女士的租赁合同未到期,而且对方也未提前通知,这种情况该房屋买卖合同无效,应继续履行租赁合同,双方产生纠纷,并诉至法院。

王先生疑问,这种擅自出卖已出租房屋的买卖合同是否有效?

特邀律师姜涛:根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”

如果承租人的优先购买权受到侵害时,无权认定出租人与第三人的房屋买卖合同无效,只能要求损害赔偿。该案中,李女士如果未在合理期限即三个月内通知王先生,则妨碍了王先生优先购买权的行使,王先生可以要求李女士退还多收的租金并要求相应损害赔偿,也可以要求董先生继续履行合同。

除非有证据证明李女士与董先生是恶意串通签约,否则无权主张其房屋买卖合同无效。

责任编辑:临沂房产网

记者 赵泽军 通讯员 李艾忠 整理
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