文笔花园小区“物业自治”路在何方?

保安老刘在小区门口和一位未交安装费的居民交谈

三明个人房源网2016年3月21日消息：去年，三元区文笔花园小区原物业一边代收居民水费一边欠缴供水公司水费达40万余元，导致文笔花园小区面临被停水拆表的尴尬境地（本报于2015年5月18日、6月8日分别以《文笔花园小区为何35个月未交水费？》《绿源物业为何能欠缴35个月水费？》为题报道此事）。

物业撤走后，红印山社区居委会暂时接管小区事务，小区热心人士筹备成立业委会并逐步接手小区事务，小区居民对此充满期待。但近日搁置的“一户一表”改造，又引发了大家关于业委会如何管理好小区的议论。请看报道——

三元区文笔花园小区“一户一表”改造工程原本预计春节前动工，但因还未收齐安装费，至3月9日记者到小区采访时，还搁置着。

3月14日，文笔花园业委会负责人前往恒源供水有限公司沟通，希望能在先缴纳部分安装费的情况下进场动工。经协商，恒源供水有限公司同意特事特办，并预计在3月底进场动工。

“一户一表”改造工程终于有了新进展，但收齐安装费仍需花费一番功夫。

业委会：仍然有人不交物业费

2015年12月8日文笔花园小区业委会在小区内贴出以下公告——

公 告

经小区业委会决议并予以公告的五个调整改造项目，现将逐项开始实施。首先将进行的是水表“一户一表”改造，自公告之日起，两周内，业委会工作人员（占女士）开始帮助收缴业主们的安装费1200元/户，业主们需单独与三明市自来水（工程）公司签订一份“旧楼房用户消防管网、给水管网改造协议”。

预计该项改造工程于2016年春节前开始动工，两个月内全面完工。需要补充说明的是：

1.本次水表“一户一表”改造，将对全体业主和小区商户进行一次性统一改造，拒不缴交安装费参与改造的业主或商户，可能将直接面临停水的问题；

2.参与“一户一表”改造的业主，须先缴交2015年上半年的物业费，也就是先交清了物业费，业委会才同意其参与“一户一表”改造。

3.安装费1200元/户，是业委会工作人员帮助代收的，自来水公司实行的是“按高预收、多还少补”的原则，也就是预收1200元/户。

其中，“一户一表”水表到住户260元/户，消防及室外管线按实际用量结算，每户业主的具体费用以自来水公司实际结算为准，各家各户有所差异，中低楼层的业主基本上还可以退回部分安装费。

预计春节前动工，为何到春节后还未动工呢？

3月9日，记者来到文笔花园小区业委会办公室，只有一名负责收费的占女士在场。占女士告诉记者，文笔花园共有住户275户，目前还有39户没缴交相关费用，而自来水公司要求一次性交齐所需的39万元，才可以开始动工。

占女士表示，自己和其他工作人员已经不止一次上门找过这些住户，但收效甚微。“现在我们打算用晚上和周末的时间再次上门告知。”占女士说。

3月18日，记者再次联系占女士，她介绍说仍有33户未缴交安装费。据记者了解，这些拒交“一户一表”安装费的户主，大多数是没有交物业费的户主。

居民：希望好事别被耽搁了

“‘一户一表’是涉及大家利益的事，是件好事，怎么会不愿意交，有些人就是赖着不想交物业费，所以才没交的。”

“不交钱，又要享受服务。不可理喻。”

“为什么不公布不交物业费和安装费人员的名单，让大家一起监督他们。多好的事，就这样被耽搁了。”

记者在小区里采访了3位住户，他们均对拒交物业费和安装费的业主表示不可理解。

“我好像是2004年买的房子，交房时就交了一笔1000元左右的水表安装费，但是后来又退回来了。过了五六年之后，物业说是要改造水表，又交了一次800元，没多久又退了回来，听说是因为没收齐办不了。现在这已经是第三次了，希望不要再办不成了。”文笔花园保安负责人老刘说。

业委会遭遇尴尬：法律赋予其收物业费的职能吗？

记者找到了两位还未缴交“安装费”的住户，但他们拒绝了记者的采访，并反问记者：业主委员会能收物业费吗？

记者从文笔花园业委会了解到，目前，文笔花园小区2016年物业费还未开始收，未缴交2015年上半年物业费有4户，未缴交2015年下半年物业费有30多户。“原本为了督促大家交齐物业费，我们才提出先交齐物业费才让交安装费，这也是无奈之举，所以，在实际操作中，如果有的业主不交物业费，但是愿意交安装费也是可以的。”文笔花园小区保安负责人老刘感到无奈，他曾多次和占女士一起上门收费。

占女士说，业委会帮助管理小区，肯定要费用，要是不收物业费，钱从哪里来？

文笔花园业主委员会张主任说，自从接管小区后，业委会整理了草坪、对小区进行了消毒杀虫、改造了路灯电路、通了化粪池等等。业委会还雇佣了5名保安、2名保洁人员和1名收费人员，光工资每月就要花费上万元。业委会成员则是义务的，靠的是热心。

张主任说，“一户一表”改造迫在眉睫。春节前后，小区里已有四处水管爆裂，导致小区停水。希望未缴交物业费的居民能够考虑到大家的共同利益，尽快缴交。张主任坦言，业委会接手半年多来，的确为小区做了不少事，如果大家能心往一处想、劲往一处使，那么小区自治一定能让小区的明天更美好。但同时，业委会毕竟不是专业人士，大家平时也各自有工作，只能利用晚上和周末的时间，的确有一定的局限性。

就业主委员会能否直接向业主收取物业费的问题，记者咨询了邱宁江律师事务所陈君律师。陈君律师表示，根据相关法律规定，业主委员会是代表业主大会同选定的物业公司签订合同，并附有监督物业公司管理小区的职责，业委会并不向业主收取物业费，而是由物业公司向业主收取。

在很多没有选定物业公司的小区管理过程中，存在业委会直接向业主收取物业费的现象，但是法律上并未明确规定业委会能否直接向小区居民收取物业费。《物业管理条例》第十五条规定，业委会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。从该规定来看，业委会是业主大会的执行机构，是在小区管理过程中对物业公司的监督角色，其职责中并无收取物业费的职能。

红印山居委会：会积极协助小区管理

“从居民的反映来看，大家对小区业委会的管理还是相对满意的。”红印山社区居委会主任徐秀香说。目前，社区只接到过一次不满小区准备将草地硬化为停车场问题的反映，社区已积极进行了沟通协调。

“业主委员会来管理小区，居民更有自主权，也更便于管理。例如，我们社区里的宜居佳园小区，已经实施自主管理3年多了，小区里添置了棋牌室等，小区管理已经进入了良性循环。”徐秀香说。鉴于文笔花园刚刚开始实行业主委员会管理小区，遇到资金、人员不足等问题，社区会以组织志愿者服务等方式，来帮助小区打扫卫生等。此外，社区还会帮助做好沟通协调，但不参与小区管理。

物业行业协会：专业的事让专业的人做

“我认为物业服务公司就像运动员，业委会就像裁判员，应该各司其职。物业服务公司就按合同做好服务，而业主委员会就行使它的监督权、建议权等等，这样才能让一个小区更加和谐宜居。”市物业管理行业协会秘书长雷贤伟说。

雷贤伟说，物业管理是一项专业性很强的工作，例如专业设备的维护、电梯的维保等等都需要有专业人员，因此要让有资质的企业来做。而大多数业委会本身不具有物业管理的资质，其聘请的人员也没有经过相应的培训。且其聘请的服务人员具有临时性，导致其只向业主提供其中的某几项服务，如保洁、保安服务，而对绿化、公共设施维修、化粪池清掏等服务往往是在出现问题后再聘用临时人员进行服务的形式，这种做法无法保障小区的服务质量。

合同、发票，是保障也是纠纷发生时的重要证据，但因为身份问题，这两样业委会都难以提供。雷贤伟说，物业服务企业是法人，在用工方面能够签订用工合同，对员工对居民而言都是一种保障，业委会聘请的工作人员往往没有签订合同，说通俗一些，没出事大家都会做，万一出事了，谁来承担？此外，做得好的业委会一般会公开账务，但谁来监督？物业服务公司则有相对规范的财务制度保障。

“管理的可持续性”是雷贤伟担心的另一个问题。雷贤伟拿自己的物业公司举例，目前他的公司服务永安市两个小区，都处于亏损状态。“即使亏损了，按照合同我们还是要继续服务，而且公司也有可以周转的资金。那业委会怎么办？没有资金，小区服务怎么保证?靠业委会成员的热心，能够维持多久？业委会有个特点，那就是义务性，业委会成员也不可能进行长期贴补吧？”雷贤伟一连抛出几个问题。

律师：业委会自主管理小区存在法律盲点

邱宁江律师事务所陈君律师介绍，在法律方面，一直以来，物业管理事务中就存在着业委会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题。《物业管理条例》和《业主大会规程》虽然明确规定“业主委员会是业主大会的执行机构”，但是对召开业主大会的条件、业主委员会的组织保障、对业主委员会的监督、业主委员会的法律责任等都没有具体规定。

业委会自主管理小区，还有一些新的法律盲点。比如说，在追索物业费案件中，双方争议的焦点主要是提供服务一方的服务是否到位。如果提供服务的一方是物业公司，法院可前往业委会了解相应的情况，但是新的管理模式导致业委会角色发生了变化，成了提供服务的一方，并成为案件当事人，这就给事实的认定带来了困难。

与此同时，在业主起诉管理方要求赔偿损失时，由于业委会既是业主的自治组织，又是提供物业服务的一方，如果业主认为业委会在管理过程中侵犯了自己的权益，业委会又成为了责任主体，但业委会没有独立的财产进行赔偿。法院在认定服务的性质、收费的依据和责任分配上等都存在一定程度的盲点，加大了审理的难度。

此外，业委会在聘请保安、财务等工作人员时，若未签订合同，一旦发生纠纷则很难阐明双方的权利义务。

小区“物业自治”为何遭遇尴尬？
   
　　个人房源网常常接到相关物业与业主之间矛盾的投诉，《都市特刊》因此进行了“关注物业与业主的恩怨系列报道”，综合来电投诉以及本报报道来看：不外乎业主认为物业服务不周到，以此拒交物业费；物业公司因为部分业主拒缴物业费，导致管理跟不上，甚至资金困难，难以为继，或者跑路，或者合同一到期便撤离。因此，导致一些小区没有物业。

也因此，一些小区便开始尝试业主“物业自治”。文笔花园小区便是其一。

“物业自治”是小区管理的无奈之举，但是业委会“物业自治”真的就很美好吗？

从文笔花园小区来看，原先，物业公司收不上来的物业费，到了小区业委会“物业自治”以后，仍有30多户未缴交2015年下半年物业费。

由此可见，小区业主委员会“物业自治”后，并不一定能治得了“拒交物业费”这个顽疾。

我国法律规定了业主的共同利益可由业委会来共同表达和维护，也未禁止业主大会或业委会自治管理本小区物业，但并未授权业委会收取物业费，也没有对业委会的诉讼主体资格作出明确规定，当业委会欲独立行使诉讼权利催收物业服务费时，就遭遇重重障碍。

对于尽职尽责管理小区的业委会或自治委员会成员而言，摆在面前的现实问题不止这些！他们的组织为“松散组织”，靠的是热心和公益心，并非市场主体，不具经营能力。那么，问题来了！

首先的问题就是“自治”组织的身份不具备法人资格，一旦在管理过程中出现了问题，自身的权益与服务对象的权益都无法得到保护，更严重的是，如果组织内部出现经济或管理方面的问题，最终买单的是全体业主。因此，业主自治确实值得尝试和探索，但真正大范围推广仍需慎重对待。比如，小区管理需要聘请保洁员、门卫等工作人员，但是业委会无法与其签订劳动合同，更不能提供社会保险等。出了问题谁来负责？如果采用分包模式，又很少有分包商愿意与个人或业委会签署分包合同。随着社会法制的不断健全，业委会的“身份”问题必将成为小区“物业自治”的硬伤。

不可否认，业主自治有其自身的优势，很多地方都在探索，但在法律上仍处于灰色地带。2007年颁布的物权法显示，小区可以委托专业公司来管理，也可以采取自治的模式，业主自己管理。但到目前为止，仍未出台与之相配套的政策依据，以及指导意见。

因此，不管是物业公司管理，还是业主委员会进行“物业自治”，作为业主，该履行的责任和义务必须履行，比如，交物业费；作为物业管理的一方，必须根据合约，做到自己该做的。毕竟，物业公司是业主请来的管家，管好“家”是职责所在；作为业主委员会，也应该认清自己的职责，该做什么，不该做什么。因为，离开了契约精神和法律框架，一切都是空谈。

责任编辑：三明房产网

记者 林芳芳 文/图

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