房屋买卖合同纠纷案——房屋买卖协议效力的认定
房产问答2019-01-12 23:33
房地产知识
精选回答
关键词：土地使用权证、房屋买卖协议、效力认定
裁判要点：原、被告签订的房屋买卖协议未违反我国法律的禁止性规定
无论是原告提交的证据，还是被告提交的证据都能证实商务楼地块的土地使用权及地上物均属于被告所有，被告对处分的房产享有完全的权利，该房产尽管没有取得房产证，但产权清晰，没有任何权属争议。
按照我国房地产管理法第三十九条的规定，被告对该地块上的投资开发以及土地出让金的缴纳均符合规定。
原、被告双方签订的房屋买卖协议不是经过主管部门批准或登记以后才生效的合同，我国《房地产管理法》第三十八条的规定是属于管理性规范而不是效力性规范，即使原、被告双方在签订协议时标的物还不存在，也不影响合同成立的效力。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
原、被告在签订房屋买卖协议时尽管被告还没有取得该土地的使用权证，但是事后被告已取得了土地使用权证，并取得了该土地上建设的建设用地规划许可证和建筑工程施工许可证，双方签订的房屋买卖协议符合法律规定，是能够履行的协议。
相关法条：《中华人民共和国合同法》
第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条规定 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
案例索引： 一审：( 2013）石民一初字第61号（2013年6月13日）
基本案情：原告梅某军诉称，2011年3月28日，原告与被告邱正安签订了一份房屋买卖协议，约定由原告购买被告位于石门县楚江镇卫生院地块重新修建大楼的二、三层，被告需于2011年11月28日之前交付上述房屋，并办理过户登记、交付相关权属证书。合同签订后原告已交付购房款130万元。
2011年11月28日，被告并未交付上述房屋，后经原告多次催促，被告仍没有履行交房义务。原告认为双方已经签订的协议合法、有效，被告应忠实履行相应义务。
根据合同法的相关规定，被告的迟延履行已经构成实际违约，作为非违约方，原告有权要求被告继续履行合同义务。被告的行为有悖于诚实信用原则，致使原告遭受重大经济损失。原告请求法院判令被告立即交付房屋，并按协议约定按应付房款的日千分之一支付违约金至被告实际交房之日止。
被告邱正安辩称：
一、原告梅某军与被告于2011年3月28日签订的房屋买卖协议无效，不受法律保护，不能约束原、被告。
1、被告在2011年3月28日尚没有取得石门县原楚江镇卫生院地块的国有土地使用权，该块地是马崇新于2009年10月10日通过拍卖竞得，成交价款是400万元，马崇新在2010年12月31日至2011年1月4日分三次交清土地拍卖价款，后马崇新没有进行项目建设，被告想进行该块土地项目建设，在2011年6月28日、6月30日主管部门和领导才批准该项目由被告进行建设，2011年6月30日石门县建设局才给被告办理了建筑用地规划许可证。
同年7月6日被告才取得石门县原楚江镇卫生院地块的国有土地使用权，所以被告与原告于2011年3月28日签订的房屋买卖合同，依照“地随房走”原则，属于处分了马崇新的国有土地使用权，被告无权处分马崇新的国有土地使用权，至今没有得到马崇新的追认，是无效处分。
2、2011年6月30日石门县建设局才给被告办理建筑工程施工许可证，后陆续开工建设，被告与原告在2011年3月28日签订房屋买卖协议时，被告既没有国有土地使用权，也没有开工建设房屋，双方所签协议是虚假合同，不仅没有标的物，也没有国有土地使用权，属虚假交易，损害了第三人马崇新和国家的利益。
3、双方所签订协议不是被告的真实意思，完全是因为被告当时欠侯助元100万元，为了偿还债务和准备项目建设需要融资，侯助元又说欠原告梅某军100万元，这样由侯助元介绍，进行抵款还账，被告实际只收取原告款项30万元，被告也知道什么手续都没有办，只是有意向去取得该地块并进行建设，是没有权利出售房屋的，但侯助元逼债太急，没有办法才与原告签订了虚假合同。
故原告与被告所签合同在2011年3月28日是无法成立的，最多只是一份将来购买房屋的意向书，即使成立也属无效合同。
二、被告与原告所签虚假合同被告无法履行，依照合同约定，被告有权解除合同。
被告已修建的房屋超出规划，相关部门正在调查处理，现在已停工数月，根本无法交付使用，也办理不了房产证，如继续履行合同，丧失了履行合同目的。
另外，依照合同第八条第二款约定“买受人如不按协议缴纳房款，出卖人有权解除合同”；合同第三条约定“主体完工后，买受方付款100万元。”按照建设局审批规划，只能修建六层半，现已修建七层，主体工程完工，原告违约在先，合同应依法解除。
三、被告与原告所签合同属无效合同，且被告享有合同解除权。被告同意返还原告30万元房款，其余100万元与侯助元进行工程结算后再予处理，因合同无效，违约条款也是无效的，被告不应支付违约金。
法院经审理查明：2011年3月28日，原告梅某军作为买受人与出卖人被告邱正安签订了一份房屋买卖协议。
协议约定：被告邱正安将取得的石门县原楚江镇卫生院地块重新修建的大楼第二、三层出卖给原告梅某军，该房的用途和性质为商业用房，房屋为框架结构；房屋面积按最终房产面积为准；出让价格：按实际建筑面积每平方米3500元计算，任何时候不得改变此价格；付款办法：签订协议时，买受人付100万，主体完工后付款100万，交付使用时，留定20万，余款待办证后结清；交付使用期限：出卖人在2011年11月28日前将房屋交付给买受人；
房屋标准：出卖人交付给买受人的房屋标准为：1、外墙标准以出卖方报审通过的规划设计立面效果为准。2、卫生间：每层至少有男、女卫生间各1个，外设洗漱间，卫生间地面水泥沙浆抹平，作防水处理。3、水电：三厢电源入户，每层单独立户，电源箱位置按出卖人设计图纸安排，出卖人应保证电源接口到每层。给排水每层立户，接水管到每层有接口，水电立户费由受卖人承担；
关于基础设施、公共配套设施和通道：1、交付时水、电梯达到使用条件，出卖人应保证受买人所购房屋能正常使用电梯和消防楼梯。2、一楼应留有进出通道，保证出入通道畅通；
税费承担：买受人只承担购房交易中的契税，其它与之相关的税费由出卖人承担；
违约责任：
1、因出卖方不按时交房，出卖人应按已付房款的日千分之一支付违约金给买受人；出卖人未经买受人同意，将此房出卖给第三人或者设置抵押权的，买受人有权解除合同，同时可要求出卖人按照已付房款的双倍予以赔偿。
2、买受人如不按协议交纳房款，出卖人有权解除合同；本协议经双方签字生效，即产生法律效力，如发生争议双方尽量协商解决，签订补充协议，与本协议产生同等法律效力。若协商未果，可向人民法院诉讼解决。
石门县原楚江镇卫生院地块的国有土地使用权系马崇新于2009年10月10日通过拍卖竞得，拍卖成交价为400万元，服务费为8万元。
拍卖成交后，马崇新已支付100万元土地出让金，后因马崇新资金不足，不能按约支付土地出让金，马崇新于2010年12月29日与被告邱正安签订合同转让协议书，协议约定：马崇新将该地块的国有土地使用权转让给邱正安；转让价款408万元，合同签订之日，由邱正安给马崇新支付现金100万元，余款由邱正安向国土资源局全部缴清；马崇新、邱正安应共同配合就本次转让行为向县政府报告并完成国土部门所有手续。
后被告邱正安缴纳了土地出让金，石门县人民政府于2011年7月6日给被告邱正安颁发了国有土地使用权证。
被告邱正安并于2011年6月30日取得了建设用地规划许可证，同年8月10日取得了建筑工程施工许可证，动工在石门县原楚江镇卫生院地块修建石门县楚江商务楼（该商务楼规划设计六层，由被告邱正安发包给侯助元修建，侯助元挂靠石门县第五建筑工程有限公司，侯助元任项目经理）。
合同签订后原告梅某军已交付给被告邱正安购房款130万元（其中100万元由原告通过其嫂子汪小平于2010年6月10日以转账的方式支付给侯助元，侯助元用以抵消被告邱正安的借款，被告邱正安于2011年8月16日给原告梅某军出示收到100万元的购房款的收条；另30万元于2012年10月16日由原告梅某军交付给被告邱正安）。
2011年11月28日，被告邱正安并未交付上述房屋，后经原告梅某军催促，被告仍未履行交房义务。2012年3月14日，因被告邱正安在修建石门县楚江商务楼时修至六层后未经规划部门批准私自加层，被石门县城市管理行政执法局责令停止建设。
另查明，被告邱正安开发建设的楚江商务楼第二、三层的面积约为900平方米，按照邱正安与原告梅某军约定的每平方米3500元的转让价格，楚江商务楼第二、三层的总价款约为3150000元。
裁判结果：
一审：湖南省石门县人民法院于2013年6月13日作出（2013）石民一初字第61号民事判决：
一、被告邱正安在石门县楚江商务楼验收合格后立即将该楼的第二、三层交付给原告梅某军；
二、被告邱正安按原告梅某军已付房款130万元的日万分之五支付给原告违约金，从2011年11月29日算起至被告邱正安实际交房之日止；
三、驳回原告梅某军的其他诉讼请求。宣判后，被告邱正安向湖南省常德市中级人民法院提起上诉。
湖南省常德市中级人民法院于2013年10月15日作出终审判决：
一、维持湖南省石门县人民法院（2013）石民一初字第61号民事判决的第二、三项；
二、撤销湖南省石门县人民法院（2013）石民一初字第61号民事判决的第一项；三、邱正安在石门县楚江商务楼主体完工、通知并由梅某军交足第二期购房款1000000元，且在房屋经竣工验收合格后三日内将该楼的第二、三层交付给梅某军。
裁判理由：
法院裁判认为：本案原、被告争议的焦点为：一、原、被告双方签订的房屋买卖协议是否合法、有效；二、被告是否应当按照协议约定支付违约金。
关于争议焦点一
(一)、原、被告签订的房屋买卖协议是双方在平等、自愿、协商的基础上订立的，属双方当事人的真实意思表示，按照我国法律的规定，在真实意思表示方面只要没有欺诈、胁迫的行为，意思表示就应当属于真实意思。
（二）、原、被告签订的房屋买卖协议未违反我国法律的禁止性规定。无论是原告提交的证据，还是被告提交的证据都能证实石门县楚江商务楼地块的土地使用权及地上物均属于被告所有，被告对处分的房产享有完全的权利，该房产尽管没有取得房产证，但产权清晰，没有任何权属争议。
按照我国房地产管理法第三十九条的规定，被告对该地块上的投资开发以及土地出让金的缴纳均符合规定。原、被告双方签订的房屋买卖协议不是经过主管部门批准或登记以后才生效的合同，我国《房地产管理法》第三十八条的规定是属于管理性规范而不是效力性规范，即使原、被告双方在签订协议时标的物还不存在，也不影响合同成立的效力。
（三）、《中华人民共和国合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”原、被告在签订房屋买卖协议时尽管被告还没有取得该土地的使用权证，但是事后被告已取得了土地使用权证，并取得了该土地上建设的建设用地规划许可证和建筑工程施工许可证，双方签订的房屋买卖协议符合法律规定，是能够履行的协议。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”被告应当按照双方签订的房屋买卖协议的约定履行交房的义务。同时，根据我国《建筑法》及《建设工程质量管理条例》的规定，未竣工验收合格的房屋不得交付使用。
综上，原、被告在签订房屋买卖协议时原告对被告没有欺诈、胁迫的行为，属双方真实意思表示，且未违反我国法律的禁止性规定，该房屋买卖协议合法有效。对于原告要求被告立即交付房屋的诉讼请求，待该房屋竣工验收合格后被告应当将该房屋的第二、三层交付给原告使用。被告辩称双方签订的房屋买卖协议不是被告的真实意思，被告无权处分，协议也无法履行，属无效合同，享有合同解除权，本院不予采纳。
关于争议焦点二
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”
按照原、被告签订的房屋买卖协议第三条付款办法的规定，在签订协议时原告已经按协议支付了100万元，主体完工后，原告再支付100万元，但到原告起诉时为止，被告并没有提交主体完工的证据。
根据庭审查明，因被告在建设石门县楚江商务楼的过程中违反规划设计，擅自加高加层，致使被告被石门县城市管理行政执法局责令停止建设，因此被告应当支付给原告违约金，但是双方协议约定按已付房款的日千分之一支付违约金的标准过高，本院予以适当调整，被告按原告已付房款130万元的日万分之五支付违约金为宜，从被告逾期交房的次日即2011年11月29日算起至被告实际交房之日止。
案例注解：
该案涉及房屋买卖协议时一方未取得土地使用权证或者标的物还不存在与另一方签订房屋买卖协议效力的认定。按照我国房地产管理法第三十九条的规定，被告对该地块上的投资开发以及土地出让金的缴纳均符合规定。
原、被告双方签订的房屋买卖协议不是经过主管部门批准或登记以后才生效的合同，我国《房地产管理法》第三十八条的规定是属于管理性规范而不是效力性规范，即使原、被告双方在签订协议时标的物还不存在，也不影响合同成立的效力。
《中华人民共和国合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”原、被告在签订房屋买卖协议时尽管被告还没有取得该土地的使用权证，但是事后被告已取得了土地使用权证，并取得了该土地上建设的建设用地规划许可证和建筑工程施工许可证。
被告对处分的房产享有完全的权利，该房产尽管没有取得房产证，但产权清晰，没有任何权属争议。双方签订的房屋买卖协议符合法律规定，是能够履行的协议。
责任编辑：长沙房产网
作者：杨伟
裁判要点：原、被告签订的房屋买卖协议未违反我国法律的禁止性规定
无论是原告提交的证据，还是被告提交的证据都能证实商务楼地块的土地使用权及地上物均属于被告所有，被告对处分的房产享有完全的权利，该房产尽管没有取得房产证，但产权清晰，没有任何权属争议。
按照我国房地产管理法第三十九条的规定，被告对该地块上的投资开发以及土地出让金的缴纳均符合规定。
原、被告双方签订的房屋买卖协议不是经过主管部门批准或登记以后才生效的合同，我国《房地产管理法》第三十八条的规定是属于管理性规范而不是效力性规范，即使原、被告双方在签订协议时标的物还不存在，也不影响合同成立的效力。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
原、被告在签订房屋买卖协议时尽管被告还没有取得该土地的使用权证，但是事后被告已取得了土地使用权证，并取得了该土地上建设的建设用地规划许可证和建筑工程施工许可证，双方签订的房屋买卖协议符合法律规定，是能够履行的协议。
相关法条：《中华人民共和国合同法》
第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条规定 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
案例索引： 一审：( 2013）石民一初字第61号（2013年6月13日）
基本案情：原告梅某军诉称，2011年3月28日，原告与被告邱正安签订了一份房屋买卖协议，约定由原告购买被告位于石门县楚江镇卫生院地块重新修建大楼的二、三层，被告需于2011年11月28日之前交付上述房屋，并办理过户登记、交付相关权属证书。合同签订后原告已交付购房款130万元。
2011年11月28日，被告并未交付上述房屋，后经原告多次催促，被告仍没有履行交房义务。原告认为双方已经签订的协议合法、有效，被告应忠实履行相应义务。
根据合同法的相关规定，被告的迟延履行已经构成实际违约，作为非违约方，原告有权要求被告继续履行合同义务。被告的行为有悖于诚实信用原则，致使原告遭受重大经济损失。原告请求法院判令被告立即交付房屋，并按协议约定按应付房款的日千分之一支付违约金至被告实际交房之日止。
被告邱正安辩称：
一、原告梅某军与被告于2011年3月28日签订的房屋买卖协议无效，不受法律保护，不能约束原、被告。
1、被告在2011年3月28日尚没有取得石门县原楚江镇卫生院地块的国有土地使用权，该块地是马崇新于2009年10月10日通过拍卖竞得，成交价款是400万元，马崇新在2010年12月31日至2011年1月4日分三次交清土地拍卖价款，后马崇新没有进行项目建设，被告想进行该块土地项目建设，在2011年6月28日、6月30日主管部门和领导才批准该项目由被告进行建设，2011年6月30日石门县建设局才给被告办理了建筑用地规划许可证。
同年7月6日被告才取得石门县原楚江镇卫生院地块的国有土地使用权，所以被告与原告于2011年3月28日签订的房屋买卖合同，依照“地随房走”原则，属于处分了马崇新的国有土地使用权，被告无权处分马崇新的国有土地使用权，至今没有得到马崇新的追认，是无效处分。
2、2011年6月30日石门县建设局才给被告办理建筑工程施工许可证，后陆续开工建设，被告与原告在2011年3月28日签订房屋买卖协议时，被告既没有国有土地使用权，也没有开工建设房屋，双方所签协议是虚假合同，不仅没有标的物，也没有国有土地使用权，属虚假交易，损害了第三人马崇新和国家的利益。
3、双方所签订协议不是被告的真实意思，完全是因为被告当时欠侯助元100万元，为了偿还债务和准备项目建设需要融资，侯助元又说欠原告梅某军100万元，这样由侯助元介绍，进行抵款还账，被告实际只收取原告款项30万元，被告也知道什么手续都没有办，只是有意向去取得该地块并进行建设，是没有权利出售房屋的，但侯助元逼债太急，没有办法才与原告签订了虚假合同。
故原告与被告所签合同在2011年3月28日是无法成立的，最多只是一份将来购买房屋的意向书，即使成立也属无效合同。
二、被告与原告所签虚假合同被告无法履行，依照合同约定，被告有权解除合同。
被告已修建的房屋超出规划，相关部门正在调查处理，现在已停工数月，根本无法交付使用，也办理不了房产证，如继续履行合同，丧失了履行合同目的。
另外，依照合同第八条第二款约定“买受人如不按协议缴纳房款，出卖人有权解除合同”；合同第三条约定“主体完工后，买受方付款100万元。”按照建设局审批规划，只能修建六层半，现已修建七层，主体工程完工，原告违约在先，合同应依法解除。
三、被告与原告所签合同属无效合同，且被告享有合同解除权。被告同意返还原告30万元房款，其余100万元与侯助元进行工程结算后再予处理，因合同无效，违约条款也是无效的，被告不应支付违约金。
法院经审理查明：2011年3月28日，原告梅某军作为买受人与出卖人被告邱正安签订了一份房屋买卖协议。
协议约定：被告邱正安将取得的石门县原楚江镇卫生院地块重新修建的大楼第二、三层出卖给原告梅某军，该房的用途和性质为商业用房，房屋为框架结构；房屋面积按最终房产面积为准；出让价格：按实际建筑面积每平方米3500元计算，任何时候不得改变此价格；付款办法：签订协议时，买受人付100万，主体完工后付款100万，交付使用时，留定20万，余款待办证后结清；交付使用期限：出卖人在2011年11月28日前将房屋交付给买受人；
房屋标准：出卖人交付给买受人的房屋标准为：1、外墙标准以出卖方报审通过的规划设计立面效果为准。2、卫生间：每层至少有男、女卫生间各1个，外设洗漱间，卫生间地面水泥沙浆抹平，作防水处理。3、水电：三厢电源入户，每层单独立户，电源箱位置按出卖人设计图纸安排，出卖人应保证电源接口到每层。给排水每层立户，接水管到每层有接口，水电立户费由受卖人承担；
关于基础设施、公共配套设施和通道：1、交付时水、电梯达到使用条件，出卖人应保证受买人所购房屋能正常使用电梯和消防楼梯。2、一楼应留有进出通道，保证出入通道畅通；
税费承担：买受人只承担购房交易中的契税，其它与之相关的税费由出卖人承担；
违约责任：
1、因出卖方不按时交房，出卖人应按已付房款的日千分之一支付违约金给买受人；出卖人未经买受人同意，将此房出卖给第三人或者设置抵押权的，买受人有权解除合同，同时可要求出卖人按照已付房款的双倍予以赔偿。
2、买受人如不按协议交纳房款，出卖人有权解除合同；本协议经双方签字生效，即产生法律效力，如发生争议双方尽量协商解决，签订补充协议，与本协议产生同等法律效力。若协商未果，可向人民法院诉讼解决。
石门县原楚江镇卫生院地块的国有土地使用权系马崇新于2009年10月10日通过拍卖竞得，拍卖成交价为400万元，服务费为8万元。
拍卖成交后，马崇新已支付100万元土地出让金，后因马崇新资金不足，不能按约支付土地出让金，马崇新于2010年12月29日与被告邱正安签订合同转让协议书，协议约定：马崇新将该地块的国有土地使用权转让给邱正安；转让价款408万元，合同签订之日，由邱正安给马崇新支付现金100万元，余款由邱正安向国土资源局全部缴清；马崇新、邱正安应共同配合就本次转让行为向县政府报告并完成国土部门所有手续。
后被告邱正安缴纳了土地出让金，石门县人民政府于2011年7月6日给被告邱正安颁发了国有土地使用权证。
被告邱正安并于2011年6月30日取得了建设用地规划许可证，同年8月10日取得了建筑工程施工许可证，动工在石门县原楚江镇卫生院地块修建石门县楚江商务楼（该商务楼规划设计六层，由被告邱正安发包给侯助元修建，侯助元挂靠石门县第五建筑工程有限公司，侯助元任项目经理）。
合同签订后原告梅某军已交付给被告邱正安购房款130万元（其中100万元由原告通过其嫂子汪小平于2010年6月10日以转账的方式支付给侯助元，侯助元用以抵消被告邱正安的借款，被告邱正安于2011年8月16日给原告梅某军出示收到100万元的购房款的收条；另30万元于2012年10月16日由原告梅某军交付给被告邱正安）。
2011年11月28日，被告邱正安并未交付上述房屋，后经原告梅某军催促，被告仍未履行交房义务。2012年3月14日，因被告邱正安在修建石门县楚江商务楼时修至六层后未经规划部门批准私自加层，被石门县城市管理行政执法局责令停止建设。
另查明，被告邱正安开发建设的楚江商务楼第二、三层的面积约为900平方米，按照邱正安与原告梅某军约定的每平方米3500元的转让价格，楚江商务楼第二、三层的总价款约为3150000元。
裁判结果：
一审：湖南省石门县人民法院于2013年6月13日作出（2013）石民一初字第61号民事判决：
一、被告邱正安在石门县楚江商务楼验收合格后立即将该楼的第二、三层交付给原告梅某军；
二、被告邱正安按原告梅某军已付房款130万元的日万分之五支付给原告违约金，从2011年11月29日算起至被告邱正安实际交房之日止；
三、驳回原告梅某军的其他诉讼请求。宣判后，被告邱正安向湖南省常德市中级人民法院提起上诉。
湖南省常德市中级人民法院于2013年10月15日作出终审判决：
一、维持湖南省石门县人民法院（2013）石民一初字第61号民事判决的第二、三项；
二、撤销湖南省石门县人民法院（2013）石民一初字第61号民事判决的第一项；三、邱正安在石门县楚江商务楼主体完工、通知并由梅某军交足第二期购房款1000000元，且在房屋经竣工验收合格后三日内将该楼的第二、三层交付给梅某军。
裁判理由：
法院裁判认为：本案原、被告争议的焦点为：一、原、被告双方签订的房屋买卖协议是否合法、有效；二、被告是否应当按照协议约定支付违约金。
关于争议焦点一
(一)、原、被告签订的房屋买卖协议是双方在平等、自愿、协商的基础上订立的，属双方当事人的真实意思表示，按照我国法律的规定，在真实意思表示方面只要没有欺诈、胁迫的行为，意思表示就应当属于真实意思。
（二）、原、被告签订的房屋买卖协议未违反我国法律的禁止性规定。无论是原告提交的证据，还是被告提交的证据都能证实石门县楚江商务楼地块的土地使用权及地上物均属于被告所有，被告对处分的房产享有完全的权利，该房产尽管没有取得房产证，但产权清晰，没有任何权属争议。
按照我国房地产管理法第三十九条的规定，被告对该地块上的投资开发以及土地出让金的缴纳均符合规定。原、被告双方签订的房屋买卖协议不是经过主管部门批准或登记以后才生效的合同，我国《房地产管理法》第三十八条的规定是属于管理性规范而不是效力性规范，即使原、被告双方在签订协议时标的物还不存在，也不影响合同成立的效力。
（三）、《中华人民共和国合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”原、被告在签订房屋买卖协议时尽管被告还没有取得该土地的使用权证，但是事后被告已取得了土地使用权证，并取得了该土地上建设的建设用地规划许可证和建筑工程施工许可证，双方签订的房屋买卖协议符合法律规定，是能够履行的协议。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”被告应当按照双方签订的房屋买卖协议的约定履行交房的义务。同时，根据我国《建筑法》及《建设工程质量管理条例》的规定，未竣工验收合格的房屋不得交付使用。
综上，原、被告在签订房屋买卖协议时原告对被告没有欺诈、胁迫的行为，属双方真实意思表示，且未违反我国法律的禁止性规定，该房屋买卖协议合法有效。对于原告要求被告立即交付房屋的诉讼请求，待该房屋竣工验收合格后被告应当将该房屋的第二、三层交付给原告使用。被告辩称双方签订的房屋买卖协议不是被告的真实意思，被告无权处分，协议也无法履行，属无效合同，享有合同解除权，本院不予采纳。
关于争议焦点二
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”
按照原、被告签订的房屋买卖协议第三条付款办法的规定，在签订协议时原告已经按协议支付了100万元，主体完工后，原告再支付100万元，但到原告起诉时为止，被告并没有提交主体完工的证据。
根据庭审查明，因被告在建设石门县楚江商务楼的过程中违反规划设计，擅自加高加层，致使被告被石门县城市管理行政执法局责令停止建设，因此被告应当支付给原告违约金，但是双方协议约定按已付房款的日千分之一支付违约金的标准过高，本院予以适当调整，被告按原告已付房款130万元的日万分之五支付违约金为宜，从被告逾期交房的次日即2011年11月29日算起至被告实际交房之日止。
案例注解：
该案涉及房屋买卖协议时一方未取得土地使用权证或者标的物还不存在与另一方签订房屋买卖协议效力的认定。按照我国房地产管理法第三十九条的规定，被告对该地块上的投资开发以及土地出让金的缴纳均符合规定。
原、被告双方签订的房屋买卖协议不是经过主管部门批准或登记以后才生效的合同，我国《房地产管理法》第三十八条的规定是属于管理性规范而不是效力性规范，即使原、被告双方在签订协议时标的物还不存在，也不影响合同成立的效力。
《中华人民共和国合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”原、被告在签订房屋买卖协议时尽管被告还没有取得该土地的使用权证，但是事后被告已取得了土地使用权证，并取得了该土地上建设的建设用地规划许可证和建筑工程施工许可证。
被告对处分的房产享有完全的权利，该房产尽管没有取得房产证，但产权清晰，没有任何权属争议。双方签订的房屋买卖协议符合法律规定，是能够履行的协议。
责任编辑：长沙房产网
作者：杨伟
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