为多谋利房主“一房二卖” 签二手房合同要关注细节

案由

2014年5月，王某通过一中介公司与吴某签订《房屋买卖合同》。合同约定：吴某将位于巴城镇某小区商品房一套，以数十万元卖给王某。

王某当日支付吴某大部分购房款，支付中介公司中介费数千元，王某准备支付剩余购房款时，得知吴某于2015年2月又将该房屋卖给张某，虽未办理房屋产权过户手续，但已交付了钥匙。四方协商未果，遂申请巴城镇人民调解委员会调解。

王某称自己与吴某签订的房屋买卖合同先于张某与吴某签订的合同，且已经支付完大部分购房款，现发现吴某又将房屋卖与张某，实属违约行为，要求其返还购房款以及赔偿因房屋价格上涨导致的损失，中介方收取了中介费用应当与吴某一起承担自己的损失；张某则称自己与吴某签订的合同虽然后于王某与吴某的合同，但吴某已将房屋钥匙交付给自己，且自己已入住该房屋，吴某与王某所签订的合同为无效合同，待办理完过户手续后再支付剩余购房款。

调解员从法律角度，明确指出吴某与张某、王某签订的两房屋买卖合同是当事人真实意思的表示，均应合法有效。但在两次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人吴某享有，基于先后买卖合同而生的此二重债权，处于平等地位，张某、王某均可随时向出卖人吴某请求履行义务。

出卖人吴某决定过户给任何一方势必构成对另一方的违约，应承担相应的赔偿责任。最后，吴某退还王某购房款，支付赔偿款，张某与吴某继续履行房屋买卖合同，吴某与中介公司赔偿王某一定经济损失。

案例评析

在此纠纷中，吴某与张某、王某签订的两房屋买卖合同，均是双方当事人真实意思的表示，故两合同均有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。

只是本纠纷中合同所涉及的房屋只有一套，尽管签订两合同的时间存在先后，但是因合同所涉及的两债权在法律上处于平等地位，故张某与王某不存在权利优先差异。本纠纷中吴某已将该房屋交付给张某且张某已经居住在该房屋中，因吴某的过错事实上造成吴某与王某的合同无法履行，吴某应当赔偿王某的损失。具体损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失。

消费警示

在房价上涨形势下，房主为了多谋取利益不惜将房屋“一房二卖”赚取更多房款的事情时有发生，市消保委提醒大家，由于二手房权属的多样性和交易方多为个人等因素，签订二手房买卖合同比签订新房买卖合同更需注意一些细节。

在签订合同时，要警惕合同中的文字陷阱。一要将容易发生的问题和中介方及卖方承诺的事项都在合同中约定清楚，特别是对合同主体、权利保障、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等问题全面考虑；二要知晓各种费用情况；三要注意交易合同中的附加条款，避免掉进陷阱；四是不要因为少交税费而实施签订“阴阳合同”等违规做法；五是房屋买卖合同签订后，尽快到房产交易中心办理相关手续。交易过程中还要注意保留证据。

责任编辑：苏州房产网

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