门店出租却又转让他人 合同解除出租人判担责

吴师傅的小吃店在对外转让时被李师傅接手经营。小吃店在李师傅的经营下，生意红火，吴师傅见状后极其后悔，于是便以其李师傅不按时缴纳房租为由私自毁约，将门店以更高的租金转手给他人经营。李师傅为继续履行合同，索要停业期间其店内损失，故将吴师傅告上了法庭。河南省新郑市人民法院日前对此案进行审理。

吴师傅在新郑市人民路段开了一家小吃店，但从店面的一开始运作到经营，生意一直不温不火，于是吴师傅决定对外转让。经朋友介绍，李师傅欲接手该门店。

协商后，吴师傅与李师傅二人就门店经营、转让费用等问题达成协议。在其转让经营问题协商一致后，双方又于2008年5月1日针对小吃店所使用的门面房房屋签订了租房协议一份，租金为每年5月1号至15号半个月内交付，租期暂定五年。

协议签订后，吴师傅与李师傅均按约定履行。小吃店在李师傅的苦心经营下，生意渐渐有了起色。吴师傅见状后又有些许后悔，于是在李师傅缴纳第三年房租时，吴师傅拒绝接收，在李师傅通过邮政储蓄以汇款的形式二次向吴师傅交付租金后，吴师傅拒收后款项被退回。

2011年6月，吴师傅以李师傅不按合同约定履行自己的主要义务及法定附随义务，致使出租人无法实现合同目的为由而向李师傅邮寄送达了解除合同通知书。李师傅收到通知后为继续履行合同，曾向法院申请调解，但最终没有达成协议。

2011年8月，吴师傅将小吃店上锁，并把店内东西拉出保管，后又将门店以更高的租金出租给他人经营。至开庭当日，该门面房已重新装修，新的承租人现已正常营业。

法院审理后认为，原、被告双方于2008年5月1日签订的租房协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，双方均应按协议约定履行。

原告李师傅提交的两份汇款凭证足以证明其依照合同约定履行了向被告吴师傅交纳租金的义务，而被告吴师傅在原告李师傅没有违约的情况下将原告李师傅正在经营的门店上锁，后又将该门店另行出租给他人经营，被告吴师傅的行为应属违约行为。

被告吴师傅的行为已表明其不履行双方所签订租赁合同的主要义务，结合本案的实际情况，该门店现已由他人经营，并已进入正常经营状态，原、被告双方已不能实现合同目的，致使原合同无法继续履行，应予解除为妥。

结合本案实际，原告李师傅应支付未支付租金而使用该房的期间的房屋租金2223元。该合同的解除是因被告吴师傅的单方违约造成的，依据当时双方签订的协议综合分析，对于原告李师傅没有经营期间的经营使用费，计款49114元，被告吴师傅应返还给原告李师傅；就双方房屋租赁合同被解除后的违约金问题，参照违约金2年租金40000元的30%计算，被告吴师傅应支付原告李师傅违约金12000元。法院最终判决：

一、原、被告双方于2008年5月1日签订的租房协议为有效协议；

二、原、被告双方于2008年5月1日签订的租房协议予以解除；

三、原告李师傅应于本判决生效后十日内支付被告吴师傅房屋租金2223元；

四、被告吴师傅应于本判决生效后十日内返还原告李师傅经营使用费49114元；

五、被告吴师傅应于本判决生效后十日内支付原告李师傅违约金12000元。

责任编辑：郑州房产网

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