《民法典》让物业管理“有法”可依，专访李军
房产问答2021-04-16 00:32
房地产知识
精选回答
民法典草案是新中国成立以来第一部以法典命名的法律草案，是具有基础性的民事法律规范。《民法典》的相关规定不仅是业主及物业服务人的权利依据，还指引了物业管理未来工作的方向，对行业发展以及工作方式调整均具有重大意义。
近日，记者围绕“《民法典》对于物业管理行业有哪些影响”这个话题，采访了乐山市物业管理协会秘书长李军。
影响一：提供法律依据，明确相关权利义务
业主的建筑物区分所有权是实施物业管理的前提和基础，更是业主权利的来源，业主对自己的专有部分享有绝对的所有权，对共有部分享有同等待遇的使用、处分、收益以及管理等一系列权利及对应的相关义务。“然而，大部分业主基本上只明确自己的权利，却忘了履行支付物业费的义务，甚至觉得物业费的缴纳无凭无据。”从业20多年的李军道出了物业管理行业长期以来面临的“无奈”。《民法典》的颁布进一步明确了业主的权利义务，让业主更加清晰自身的权利范畴，了解其义务性。
《民法典》第二百七十三条明确指出，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。《民法典》九百四十二条中明确规定业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。在物业管理实务中，一楼业主以不需乘坐电梯及空置房不享受服务为由拒缴物业费的纠纷数不胜数，《民法典》为物业服务工作的开展提供了法律依据。
影响二：调整表决机制，促进行业发展
《民法典》将表决机制进行了调整和完善，原“业主大会决定事项”修改为“由业主共同决定的事项以及表决规则”。实践中有些业主不参与表决甚至无法联系，导致需要业主共同决定事项无法快速形成有效决议，物业服务企业的许多工作开展如专项维修资金的使用常常因此搁置，导致后续更多矛盾和纠纷。“业主大会决定事项”修改为“由业主共同决定的事项以及表决规则”后，一般事项经2/3的业主参与表决，“双过半同意”即可，重大事项经2/3参与表决业主“双过3/4同意”即可，换言之，一般事项最低只需全体业主1/3同意（即2/3*1/2），重大事项最低只需全体业主1/2同意（即2/3*3/4），降低了需要业主共同表决事项的门槛，对促进业主更多地参与到小区事务中有非常重大的意义。
李军提醒：“选聘与解聘物业公司”属于一般事项，根据新规定，仅需1/2产权业主参与投票同意即可，这加快了小区内物业管理人之间的更迭。对物业服务企业来说，为避免市场的优胜劣汰，需要不断提升物业服务质量，创新服务理念，对行业的发展具有促进作用。
影响三：提高服务标准服务更加规范化、标准化、透明化
李军介绍，以往对物业服务工作的指导更多的是参照最高法的司法解释，现在将物业服务合同从无名合同变为有名合同，并不只是因为相关物业服务纠纷增多，需要一个正式的规范去约束，而是随着行业的不断发展，需要对服务提出更高的标准。
“物业服务合同中对合同的内容、形式，公开做出有利于业主的承诺为合同组成部分进行了明确；禁止全部或肢解转包，支持专项分包，规范了物业服务市场，使物业服务更加专业化、标准化，形成企业良性发展；对物业服务人的要求也更高，物业服务人需要定期把履约情况、维修资金使用、公共收益等向业主公开，向业主大会、业主委员会报告，服务向公开化、透明化发展，促进物业服务人提高服务过程中对服务细节、质量的关注和把控；在实务中，物业服务人进行停水停电来催缴物业费为常见做法，双方都在用相互侵害权利的方式来维护自身权益，往往后果是两败俱伤。”李军表示，《民法典》中直接规定禁止以停水停电的方式催缴物业费，很大程度上制止了物业服务人以暴制暴的做法，使得他们需要不断提高自身专业性去寻找合法合理的方式维权。《民法典》施行可能给物业管理工作更多的限制性，但也是一个契机，服务更加规范化、标准化、透明化，物业服务质量、服务效果、服务水平不断提高，对整个行业的发展具有重大意义。
采访手记——
《民法典》的颁布实施为物业服务工作提供了法律依据，工作开展变得有法可依。其中，物业和业主双方的权利义务进一步明确，相关物业服务纠纷定当有所缓解，对建设和谐小区有着重大意义。此外，对物业管理行业来说，《民法典》将极大地促进行业的标准化、规范化，优胜劣汰健康发展。
近日，记者围绕“《民法典》对于物业管理行业有哪些影响”这个话题，采访了乐山市物业管理协会秘书长李军。
影响一：提供法律依据，明确相关权利义务
业主的建筑物区分所有权是实施物业管理的前提和基础，更是业主权利的来源，业主对自己的专有部分享有绝对的所有权，对共有部分享有同等待遇的使用、处分、收益以及管理等一系列权利及对应的相关义务。“然而，大部分业主基本上只明确自己的权利，却忘了履行支付物业费的义务，甚至觉得物业费的缴纳无凭无据。”从业20多年的李军道出了物业管理行业长期以来面临的“无奈”。《民法典》的颁布进一步明确了业主的权利义务，让业主更加清晰自身的权利范畴，了解其义务性。
《民法典》第二百七十三条明确指出，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。《民法典》九百四十二条中明确规定业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。在物业管理实务中，一楼业主以不需乘坐电梯及空置房不享受服务为由拒缴物业费的纠纷数不胜数，《民法典》为物业服务工作的开展提供了法律依据。
影响二：调整表决机制，促进行业发展
《民法典》将表决机制进行了调整和完善，原“业主大会决定事项”修改为“由业主共同决定的事项以及表决规则”。实践中有些业主不参与表决甚至无法联系，导致需要业主共同决定事项无法快速形成有效决议，物业服务企业的许多工作开展如专项维修资金的使用常常因此搁置，导致后续更多矛盾和纠纷。“业主大会决定事项”修改为“由业主共同决定的事项以及表决规则”后，一般事项经2/3的业主参与表决，“双过半同意”即可，重大事项经2/3参与表决业主“双过3/4同意”即可，换言之，一般事项最低只需全体业主1/3同意（即2/3*1/2），重大事项最低只需全体业主1/2同意（即2/3*3/4），降低了需要业主共同表决事项的门槛，对促进业主更多地参与到小区事务中有非常重大的意义。
李军提醒：“选聘与解聘物业公司”属于一般事项，根据新规定，仅需1/2产权业主参与投票同意即可，这加快了小区内物业管理人之间的更迭。对物业服务企业来说，为避免市场的优胜劣汰，需要不断提升物业服务质量，创新服务理念，对行业的发展具有促进作用。
影响三：提高服务标准服务更加规范化、标准化、透明化
李军介绍，以往对物业服务工作的指导更多的是参照最高法的司法解释，现在将物业服务合同从无名合同变为有名合同，并不只是因为相关物业服务纠纷增多，需要一个正式的规范去约束，而是随着行业的不断发展，需要对服务提出更高的标准。
“物业服务合同中对合同的内容、形式，公开做出有利于业主的承诺为合同组成部分进行了明确；禁止全部或肢解转包，支持专项分包，规范了物业服务市场，使物业服务更加专业化、标准化，形成企业良性发展；对物业服务人的要求也更高，物业服务人需要定期把履约情况、维修资金使用、公共收益等向业主公开，向业主大会、业主委员会报告，服务向公开化、透明化发展，促进物业服务人提高服务过程中对服务细节、质量的关注和把控；在实务中，物业服务人进行停水停电来催缴物业费为常见做法，双方都在用相互侵害权利的方式来维护自身权益，往往后果是两败俱伤。”李军表示，《民法典》中直接规定禁止以停水停电的方式催缴物业费，很大程度上制止了物业服务人以暴制暴的做法，使得他们需要不断提高自身专业性去寻找合法合理的方式维权。《民法典》施行可能给物业管理工作更多的限制性，但也是一个契机，服务更加规范化、标准化、透明化，物业服务质量、服务效果、服务水平不断提高，对整个行业的发展具有重大意义。
采访手记——
《民法典》的颁布实施为物业服务工作提供了法律依据，工作开展变得有法可依。其中，物业和业主双方的权利义务进一步明确，相关物业服务纠纷定当有所缓解，对建设和谐小区有着重大意义。此外，对物业管理行业来说，《民法典》将极大地促进行业的标准化、规范化，优胜劣汰健康发展。
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