开发商未取得预售许可证，认购合同有效吗？

生活中，开发商在和购房人签订正式的《商品房买卖合同》前，往往会先签订一份《认购合同》或《认购协议》，约定由购房人先交纳部分定金，在开发商符合预售条件时，双方再另行签订《商品房买卖合同》。但如果开发商一直没有取得预售许可证，双方所签订的《认购协议》有效吗？

案情

2016年10月，原告张某与被告三台县某房地产公司签订《商品房买卖合同（认购）》一份，约定该房地产公司将其开发的位于三台县潼川镇一套公寓房出售给张某，交付房屋的具体时间为2017年6月30日前，并对房屋面积、价格、付款方式及逾期付款责任、逾期交房责任等进行了约定，张某于当日支付了认购款95671元。可约定的交房时间过了很久，该房地产公司却一直未取得该项目房屋的预售许可证，也无法按合同约定向张某交付房屋。无奈之下，张某起诉到三台县人民法院，要求确认其与三台县某房地产公司签订

的相关合同合法有效，同时要求该房地产公司立即履行合同内容，交付房屋并办理过户登记。

被告三台县某房地产公司在庭审中辩称，与张某签订《商品房买卖合同（认购）》属实，但因为公司未取得商品房预售许可证，因此该商品房买卖合同应属无效。同时表示，因为一些特殊原因，涉案房屋将用于修建医院，现正在筹建中，故交付房屋已经不能实现，且自身并没有主观上的违约故意，但愿意给予张某适当补偿。

裁决

法院认为，原告张某与被告三台县某房地产公司签订的《商品房买卖合同（认购）》属于商品房预售合同，三台县某房地产公司在本案起诉前尚未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，双方签订的《商品房买卖合同（认购）》无效。

由于该合同无效，故张某要求三台县某房地产公司按照合同约定向其交付房屋，并办理房屋过户登记的请求，法院不予支持。但张某因该合同无效而遭受的损失赔偿问题，因在本案中主持双方调解未能达成一致意见，张某可以另行主张赔偿。

最终，法院判决张某与三台县某房地产公司签订的《商品房买卖合同（认购）》无效，驳回张某的其他诉讼请求。

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