“后房交会时代”:乐山楼市优化去库存依旧是主流

“后房交会时代”去库存使命依旧

11月14日，以“美丽乐山，生态宜居”为主题的乐山市第二十一届保障性安居工程暨房地产展示交易会（以下简称“房交会”）在乐山广场落下帷幕。本届房交会通过“政府搭台、企业唱戏、跨界营销”的模式，整合了本土房地产开发公司、家居家电行业、二手房、建材装饰行业、各大汽车4S店、美食和土特产商家共128家企业参展。

本届房交会成交火爆，新建商品房成交410套，成交面积33478.18平方米，成交金额16832.2万元。展会上，不仅汇集了各大知名房企打造的热销楼盘，更有令人期待的新盘崭露头角。从刚需住宅到改善型住宅，从别墅类高端住宅到单身公寓，涵盖了基本的住宅类型，还有写字楼和商铺等产品类型，应有尽有。可以看到，强劲的市场动能为不断迈进的乐山楼市注入了一剂重要的“强心针”。

不过，面对还算不错的阶段性销量，不少业内人士还是指出，今年第四季度，房企销售压力犹存，在当前市场优化库存量的背景下，在后房交会时代，产品、价格、模式都将成为市场的“突破口”。

焦点一：刚需 重在“居住”楼市属性回归

本届房交会，规模大、氛围浓、人气旺、实惠多，对进一步拉动房地产需求、激活房地产市场、促进房地产业健康发展起到了积极作用。据统计数据显示，购房群体主要以刚性需求和改善型需求为主，具有较好区位优势及配套齐全的综合大盘、性价比高的楼盘较受追捧。

据乐山市住房保障和房地产管理局统计，本届房交会上，成交的住房以首套房、婚房、学区房等刚性需求以及改善型需求为主，成交房型主要集中在90平方米左右的小三房。因此，应继续深化、创新贯彻落实房地产促进政策和供给侧结构性改革房地产去库存相关政策，进一步加大政策利好力度，挖掘市场潜力，提升市场需求。

由此可见，刚需仍是市场的绝对主流。三江都市报记者在房交会现场走访了解，有高层需求的客户占比绝大多数，且大部分表达的是“小三房”。尤其是能做到“一步到位”，且总价控制得好的户型更受欢迎。

对于这样一种市场态势，有业内人士表示，目前市场库存量加速，年末作为开发商冲击年度任务的最后时机，特别是一些销售压力比较大的房企，要想在激烈的市场竞争中分得一杯羹，就得考虑接推出一些实实在在的特惠营销来促进销售。“对于准备在跨年阶段加大推售力度的项目，也可考虑低价入市，哪怕每平方米单价低100-200元都存在较大优势，以抢得区域先机。”他说道。对于这类观点，不少受访者也表示认同。“房交会已经结束了，但对于乐山楼市来说，‘厮杀’还将继续。”乐山青江新区某楼盘负责人告诉记者，接下来各开发商又将打响完成全年销售任务的攻坚战。在他看来，乐山的“后房交会时代”依然不会清淡。

电子科技大学房地产专业客座讲师牛冠华也给出了一致的看法。他表示，虽然在房交会期间不少楼盘在销售上面抢收了一把，但实际上，这些楼盘的去库存化压力还是十分明显。牛冠华分析，接下来，乐山楼市预计还将掀起一波放量，不管是刚需型房源，还是高端物业都会集体入市。与此同时，“优惠战”仍将是楼市主旋律。

焦点二：大盘 “大盘标准”成为购房者置业首选

有“楼市晴雨表”之称的房交会历来引人关注，而今年乐山秋交会似乎更是一场大盘的“品牌秀”。对于参展的10余个项目，他们要的是什么？追的是什么？求的是什么？很简单，是销量。销量不是简单的一个词语，能在逆流中乘风破浪，它印证着开发商的实力，代表的是产品的优越，表达着购房者的居住夙愿。

从11月8日开始，各个楼盘都在房交会上大展拳脚，吸引人气。有的开发商甚至将花园都搬到现场，有的还请来“外星人”、“机器人”助阵，有的推出“订房就送全套家电”、“购买一套房，最高优惠5万元”、抽奖等优惠活动，非常吸引市民眼球。但现实版是：人气不算什么，围观也没有什么，销量才是最后的数字。

据统计，11月8日至14日为期7天的房交会期间，共有18万人次光临房交会现场。同时，本届房交会成交也是相当火爆，商品住房成交363套、面积31328.97平方米。这其中，成交大户滟澜洲、时代青江、中心城等都有一个统一的符号——品牌大盘。

秉承“大盘模式”，这些项目规格起点高、楼盘品质高、社区配套比较齐全、物业管理上档次，美观度、舒适度陡增；大盘能满足消费者对大社会、大家庭的归属感，具有成为一个大社区的基础，拥有宏大的气势和相应的品牌效应，更具有增值和保值空间。同时，大盘的发展也促进城市基础设施建设和整个城市发展。大盘所到之处，开发企业往往会逐步完善片区内教育、医疗、休闲、交通、绿化等配套，不仅让小区成为人气聚集区，更是改善和提升了周边原有城市风貌。整个乐山城在大盘推动下，城市进一步拓展，城市品位进一步提升，城市区域功能定位更趋合理。

楼市观察——

根据中央释放的系列信号，今年的主要工作任务是围绕楼市“去库存”展开。牛冠华认为，乐山楼市应继续深化“短期与长期措施相结合，供给端与需求端相协调，市场工具与政策手段并举”去库存工作思路和措施。在1-10月完成房地产投资154.59亿元，同比上涨37.2%；实现商品房销售327.6万平方米，同比上涨12.97%；商品住房销售267.9万平方米，同比上涨8.52%基础上，在一线城市房价居高不下、二线城市房价暴涨的背景下，进一步加大去库存工作力度，强化措施创新和落实，改善投资环境，与新型城镇化深度融合，吸引人口聚集，加快“双百”城市建设进程，提升城市品质。

另一个重要方面也值得关注。今年6月初，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，要求支持租赁住房建设，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。截止2016年10月31日，乐山主城区商品住房存量房为53.77万平方米，库存消化周期约5个月，去化周期在健康指数范围内。同期，商业存量房约67万平方米，去化周期约48个月，去库存压力较大。通过“商改住”政策的释放，房地产开发企业拥有更加灵活的掉头机会，有助于消化目前的房地产非住宅库存，帮助房企回笼资金。

责任编辑：乐山房产网

记者 倪珉 文/图

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