转租房屋期限可超原有租期吗?

业主提问：

殷女士来电咨询，其在2015年7月份的时候将一套两室一厅的房子出租给了赵小姐，租期一年，2015年9月份的时候赵小姐向其提出想要将房子的次卧转租出去，殷女士表示只要不把房子弄坏就可以，后赵小姐与王小姐签订了租赁合同。

近日赵小姐的租赁合同即将到期，且赵小姐与殷女士均表示不再续租，但由于赵小姐与王小姐签订的租赁合同的租赁期限也是一年，现在仍未到期，王小姐拒绝在本月底搬离殷女士的房子，且王小姐表示，其与殷女士并无合同关系，其承租的是赵小姐出租的房子。王女士不知如何是好。

律师解答：

本案中赵小姐将房子的次卧转租给王小姐之前，得到了殷女士的同意，因此赵小姐和王小姐之间的租赁合同是有效的，但赵小姐与王小姐之间的租赁合同期限超过了赵小姐承租殷女士房子的剩余期限。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条的规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”因此，在赵小姐与殷女士并无特别约定的情况下，对于赵小姐超过剩余租赁期限与王小姐约定的租期部分是无效的，殷女士有权要求王小姐腾房或支付逾期腾房占有使用费。

责任编辑：苏州房产网

感谢北京观韬（苏州）律师事务所　刘汉文房地产专业律师团队提供专业解答。

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