因城调控明显高潮后或迎调整——下半年江门楼市絮语

2016年已走过一半，恭喜江门楼市又获得大丰收——时间过半，销量已经达到去年的六成，价格同比也有一定的涨幅。在我市拍出新“地王”的火热之后，笔者想冷静地眺望远方，就下半年楼市唠叨几句。

区域差别化调控显现

近日，笔者注意到一条关于厦门楼市政策的新闻，标题是《众楼盘一夜涨6000，厦门限贷政策紧急出台》。7月9日上午，厦门国土资源与房产管理局发布了楼市信贷调控政策，“认房又认贷”。此次政策的出台，被寄望能给持续高烧的厦门楼市降温。

今年上半年，厦门大部分楼盘涨幅达到5000元以上/平方米，处于快速上涨期，而目前在厦门的购房者人群中，投资性需求已经占据了较大比重。

据个人房源网（www.grfyw.com）了解，厦门将于7月15日起调整住房信贷政策，其中最受关注的是二套房首付的变化。对于名下有一套房但未结清贷款的，或两笔及以上贷款记录的，从原本执行40%首付提升到60%，而有两笔贷款记录且未结清的，则由原先的50%首付变为不可贷款。此外，停止向三套房发放公积金贷款。

厦门楼市调控重启“认房又认贷”，旨在通过实行差别化政策来“保护刚需，抑制投资、投机行为”。提高改善、投资客购房门槛和提升首付比例，能抑制这部分客户入市，对改善及投资客打击较大。

2016上半年厦门市仅出让3宗商住地块，不断刷新“地王”纪录，而4月22日拍出的岛内“地王”曾一度引起购房恐慌，导致客户集中入市。同时，厦门房价迎来了一个新高度，大部分楼盘纷纷提价至少5000元/平方米，目前岛外房价已迈入3万元以上/平方米时代，岛内豪宅项目开盘价格达7万元/平方米。

江门新“地王”出现，引领房价上涨，这情形与厦门极为相似。随着库存的不断下降（全市已进入一年消化周期的供需平衡区间，部分区域只有半年的消化周期，处于供不应求状态），我市考虑微调去库存的楼市政策，十分必要。

除了厦门楼市的政策外，南京8幅限价地熔断流拍7幅，主持人喊话“别逼政府出政策”的内容，也让人关注。长三角多个城市楼市成为全国焦点，南京土地出让，因众多开发商争抢熔断而流拍；浙江则打出“组合拳”，以帮助冷热不均的楼市去库存。

上述种种现象预示着，当前房地产调控因城施策的方向已进一步凸显。

不容忽视的是，市场火热背后更需要理性。业内人士建议，加码楼市调控，出台新的调控措施，比如限贷、限购等，可能是很多供求紧张区域的政策选择。

作为二线城市房价上涨“四小龙”的合肥，也重启了限贷政策。从合肥的实施情况来看，目前已经起到效果，合肥楼市价格上涨幅度已经得到有效控制。

江门楼市或迎高潮后调整

经济人士指出，观察楼市转折的窗口有三个：居民购房的杠杆率、通胀率的变化、金融机构之间会否出现信用风险。

居民购房的杠杆率情况，房贷余额的是一个观察窗口，尽管居民还可以通过民间融资来购房。假如2017年居民新增房贷的规模比2016年继续提高30%以上，那可能会出现类似2015年6月份的股灾情形了。那时股市的场内场外双向融资猛增，政策一收紧，则市场大跌。目前看，政策上已经开始行动，防患于未然，效果如何，还需要观察。

今年经济运行至今，CPI应该低于年初预期，但全球性的货币超发问题始终是存在的，因此，CPI何时起来，也是关系到货币政策何时收紧的问题。货币政策一旦收紧，则利率上升，对房价的负面冲击肯定会有的。

金融风险，这可能是所有行业都关联的问题。一旦出现风险，或者是其他资产价格泡沫的破灭，会导致房地产业引火烧身。

实体经济的不景气已经成为共识，债务规模不断上升，尽管问题主要出在企业债务层面，而企业债务主要表现为国企的债务，但国企有政府信用作为背景，故企业高债务之下，似乎还是看不到爆发系统性风险的直接诱因。

笔者跟银行系统的朋友聊天了解到，这些年来，金融机构之间的交易规模惊人增长，不管是表外业务还是表内业务，不管是通道业务还是委外业务，同业业务的规模都是逐年增大，各类产品存量规模也越来越大。一旦出现同业之间的信用风险，那这风险可就大了。这些年来，金融机构的资产负债表都在做大，杠杆率都在提升，因为盈利压力都在增大。当年次贷危机中美国雷曼兄弟的破产就是一例。

综合考虑以上因素，笔者担忧下半年楼市或会迎来高潮后的调整。留意江门楼市变化的人，可以翻查2009年越秀地产拍下北环路南侧“地王”后的楼市变化，同样是经历了疯狂之后再遇调整。

责任编辑：江门房产网

作者：若愚

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