复盘上半年昆山楼市——多重利好促去库存加速

2016年中国楼市发生了巨大变化，不管是一、二线城市的房价居高不下，还是三、四线城市楼市库存快速去化，可以说，2016年上半年整个中国房地产市场都迎来了一个历史性的转折点。究其原因，不外乎救市政策的发酵作用，中央和地方政府加大整改力度，从“3·30新政”再到二手房“营改增”， 2016上半年房地产宽松政策进一步加码。

在一系列持续利好推动下，各地楼市都出现积极变化。记者从中国指数研究院获悉，2016年昆山楼市1-3月延续2015年12月市场态势，价格拉升迅猛，尤其是城西、开发区、花桥，3月到达顶峰。2016年5月昆山住宅房屋平均价格环比上涨2.38%，这是继2015年12月以来连续6个月房价上涨，不过相比3、4月份的热销程度，5月份昆山房价涨幅有所回落。那么，2016上半年，哪些重要因素影响了昆山楼市呢？

政策宽松 商品房去库存加速

总体而言，2016年上半年楼市政策偏向宽松。自2015年年初以来，中央定调大力去库存，包括中央经济工作会议的去库存指示、降准降息政策的出台、购房层面刺激政策的出台等，都利好去库存目标的实现。2016年继续坚持去库存导向，包括调整首次置业首付款比例、下调利率水平、全面推开营改增等都是为了去库存。

经过连续降息，2016年房贷利率降至“史上最低”，在降低购房成本的同时，也极大刺激了购房需求。自2015年3月以来，央行已连续5次降息。央行通过一系列货币政策为市场提供流动性，货币环境始终处于较为宽松的状态，而房地产市场的回暖使得大量资金涌入房地产行业，促使成交量出现大幅回升。

从昆山去库存效果上来看，健康发展态势特征明显。记者获悉，截至去年年底，昆山楼市成交量呈上涨趋势。相应地，库存量则是急速下滑。2015年年初，昆山有九万余套库存，截至2015年年末去化了八万多套；年初的“胖子”在年尾成功“瘦身”，可见“减肥”非常有成效。据中国指数研究院数据显示，2016年一季度市场销售量堪比2011年整个年度销量，尤其3月销售15500套，占据一季度55%的销量。政策的宽松，加快了去楼盘去库存的速度。

二孩增多 改善型需求旺盛

随着二孩政策全面放开这个热门话题的打开，二孩政策激发了更多的市场活力，同样将对房地产市场带来深远影响。来自知名房地产点评机构克而瑞研究中心的一份报告显示：现阶段全国符合“全面二孩”政策条件的夫妇约有9000万对，假定5年内50%的家庭会生育二孩，那么将新增人口4500万，每年近900万。按人均20平方米计算，每年将新增1.8亿平方米住房需求。
　　当二孩政策的落地，昆山的楼市已迅速出现“化学反应”。2016年以来，很多业主陆续在相关楼盘看房，其中不少是有意选购“三房”以上大户型的客户，他们表达出强烈的购房意愿，同时也对昆山房地产市场提出了更高的要求。其中，“大三房”及“大平层”受青睐程度高，而环境优良的城西则成了改善族的地域首选。

记者从中国指数研究院得知，今年1月-5月，昆山200-300平方米的自住房成交量为1443套，成交面积340353平方米，同比去年477套的交易量上涨202.5%。业内人士称，改善族一般处于事业稳定上升期，他们中大多数人都有置业的经验。当改善族的家庭增添人口时，他们更清楚自己对楼盘品质的需求，对价格也有一定的承受能力。因此，今年的改善型户型比较热销。

上海限购 溢出效应辐射昆山

近一两年，北京、上海、深圳等一线城市房价上涨迅猛，持续“高温”过后，终于迎来了更为严格的调控政策。3月25日，上海出台楼市调控政策“沪九条”，有数据显示，上海出新政前后各13天的交易数据，即3月12日~3月24日、3月26日~4月7日的数据进行对比分析，新政后楼市交易明显降温，成交面积跌幅达56%。

由于资金的溢出效应，一线城市的大量资金进入周边的二、三线城市。上海新政出台之后的首个周末，周边楼市快速升温。澎湃新闻网显示，在昆山，万科推出的500套房源被抢一空，购房客7成来自上海。

在昆山住宅楼盘量价齐升的过程中，很多热销盘都出现了来自上海、苏州等城市的购房者身影，其中不乏投资客。有人认为，上海限购政策出台，使得一部分外地购房者因门槛过高而无法置业上海，而相比之下，距离较近的昆山政策宽松、市场环境好，上海新政实施后将一部分购房需求挤入昆山，在一定程度上也加快了昆山楼市的去库存速度。

但是，也有人认为，在一线城市房价持续走高、调控政策愈发严格的情况下，不少外地购房者将目光锁定在周边的二、三线城市，有可能会炒高这些城市的房价，对留住人才不利。另外，房价涨幅过快会引起消费结构扭曲，对本地区经济社会发展也不利。

责任编辑：昆山房产网

记者 陈庶

本网页内容由用户提供，不代表本网站观点。本网站不对上述内容的真实性和时效性负责，如您认为需要修改或删除，请联系我们处理。